逐條探討｜建築技術規則

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**設計施工編第9章　容積設計**
======165｜基地跨越二個以上使用分區======
|  1984-09-22初訂  |  1984-09-22施行  |
|★★　能解除跨使用分區基地的配置限制，相當重要。||

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^1^建築基地跨越二個以上使用分區時，空地及建築物樓地板面積之配置不予限制，但應保留空地面積應依照各分區使用規定，分別計算。^
^2^前項使用分區不包括都市計畫法第32條其他使用區及特定專用區。^

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=====法規概述=====
====法規來源及沿革====
  * **民國73年**初訂，為我國的原生規定。日本也有針對跨用途地域的規則，但與我國法令之間沒有明顯關聯。

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====法規意義====
  * 都市計畫劃設使用分區時，未必皆以完整街廓為單元，因此一宗基地可能跨越兩個以上的使用分區。若限制各該分區範圍的「允建容積」只能配置在該分區的範圍內，會對都市土地的利用效率造成很大的影響。「容積管制」的精神在於對計畫區內「使用強度的管制」，至於一基地內不同分區之間的容積發生局部的「移轉」，並不影響「容積管制」的精神，因此容許空地和允建容積可以跨區自由配置。

  * **同編第29條**：在實施容積管制以前訂定的第29條也有類似的規定，該條的重點在於空地的面積及高度應分別計算，但空地的配置位置不予限制，與本條的精神相同。

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====適用對象====
  * 只適用於實施容積管制的**都市計畫範圍**，第二項為都市計畫內排除適用的分區。

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=====條文探討=====
^使用分區^

  * 雖然實施容積管制地區包含非都市土地在內，但是本章立法時主要考慮的適用對象是**實施都市計畫的範圍**。故本條所稱的「使用分區」是專指「都市計畫法第32條所稱的**使用分區**」，並不包含「非都市土地使用管制規則第2條所稱的**使用分區**」。所有解釋函均以此為認定標準。

^1 ……空地及建築物樓地板面積之配置不予限制，但應保留空地面積應依照各分區使用規定，分別計算。^

  * 不同使用分區的法定建蔽率、容積率可能不同。在符合本條之適用條件時，可以**自由地配置基地容積和空地的座落位置，不受使用分區界線的限制**。

  * 其建築面積、容積、法定空地面積的總量檢討，依各分區規定分別計算上限後加總。

  * 「應保留空地」之意義相當於「法定空地」。

  * 不同使用分區的使用性質、允許或禁止的使用用途亦各有不同。建築法令對於能否合併為「一宗基地」只以是否「為道路、鐵路、或永久性空地等分隔」來認定，與使用分區無關。但「土地使用」的主管機關（例如各縣市的都發局或城鄉局）基於**土地使用管制**的目的，可能不允許使用性質相異的土地合併為一宗基地。不過一般在制定都市計畫時已經充份考量各使用分區之間互相干擾的問題，因此混合使用分區的街廓通常只在少數。
    * 相較之下，非都市土地的**使用地**編定是以「維持其原有之使用」為原則，故常有使用性質迥異的使用地相鄰。其**使用分區**則是「大分區」的概念，與都市計畫以「街廓」為主的邏輯有很大的差異。
    * {{ .:pasted:20260504-011259.png?300}}都市計畫使用分區的劃設除了以街廓為單元的「街廓型」以外，也有以道路一定進深範圍的「路線型」。「路線線」分區可能是為了容積率的放寬、或允許不同的使用用途。例如「路線型商業區((台北市有許多路線型商業區稱作「商特區（原屬其他分區）」。這是在都市發展的中期階段，依商業需求量的改變，才將原本的住宅區或工業區劃為商業區。「商特區」在滿足回饋條件之後，可比照商業區的使用管制，但建蔽率及容積率仍依原分區之規定。不過台北市的住宅區本來就附條件允許低度的商業使用，故歷年來實際申請回饋的案件非常少。詳「(84)修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」、「(94)變更『修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」。))」常與住宅區共存於同一街廓裡，而兩者的建蔽率、容積率、使用限制不同。在一宗基地整體規劃的情況下，建蔽率、容積率可以按本條的原則個別計算後合併檢討，但使用用途的種類、各使用用途的面積比例、設置樓層位置很難按各分區之範圍去配置。依本條的精神，不同用途的空間其配置的位置也不受限制。但是不同用途的面積比例可能會受到限制，應與地方政府的土地使用管理主管機關確認。
      * 例如新北市明確規定「商業區作住宅使用之基準容積不得超過該都市計畫住宅區之基準容積」((都市計畫法新北市施行細則第17條))，故如有混合使用分區的情況，各使用用途之面積比例仍受上述限制。

^2 前項使用分區不包括都市計畫法第32條其他使用區及特定專用區。^

  * **適用性**：本條所有的函釋皆為釐清各種使用區及使用地可否適用本條第1項的規定。判定的原則歸納如下：\\ 　
    * **非都市土地**：本條只適用於都市計畫的使用分區，故非都市土地一律不能適用(([[附錄_解釋函令參考:99年:營署建管字第0990038315號|(99)營署建管字第0990038315號]]、[[附錄_解釋函令參考:103年:營署建管字第1030013035號|(103)營署建管字第1030013035號]]、[[附錄_解釋函令參考:104年:營署建管字第1040049450號|(104)營署建管字第1040049450號]]))。\\ 　
    * **公共設施用地**：函釋認為都市計畫中的「公共設施用地（例如市場用地、機關用地）」不屬於都市計畫法第32條所稱的「使用分區」，因此並不在第2項的排除範圍內，故可以合併申請建築(([[附錄_解釋函令參考:78年:台內營字第698451號|(78)台內營字第698451號]]、[[附錄_解釋函令參考:78年:台內營字第698427號|(78)台內營字第698427號]]（收錄於第29條）))。
      * 雖然「公共設施用地」通常不被視為一種「使用分區」，而且此函釋之文字其實並未明確說明是否能適用本條第1項，但函釋既然稱「不受本條第2項之限制」，似乎意味著可以適用第1項。\\ 　
    * **特定專用區及其他使用區的認定**：名稱中有「專用區」字樣的即為「特定專用區」。除住宅、商業、工業、及專用區以外的，全部都屬於「其他使用區」(([[附錄_解釋函令參考:98年:內授營建管字第0980022348號|(98)內授營建管字第0980022348號]]、[[附錄_解釋函令參考:105年:營署建管字第1050045389號|(105)營署建管字第1050045389號]]))。

  * **是否得合併為一宗基地**：在建築法規中，是否能合併為一宗基地只跟是否被道路、鐵路、或永久性空地分隔有關，除了限制建築使用的土地以外（例如農地），並未禁止不同的使用分區合為一宗基地，也沒有禁止「都市土地」與「非都市土地」合為一宗基地。本條第1項係允許同一宗基地內分屬兩種不同使用分區之允建樓地板面積（及附屬的空地）得跨區自由配置。相反地，若不適用第1項的情況，只是同一宗基地內分屬兩種不同使用分區之允建樓地板面積（及附屬的空地）**不得跨區自由配置，只能配置於各該使用分區，並非不得合併為一宗基地**。\\ 　
    * **使用性質不同的使用區**是否能合併為一宗基地，是地方政府的權限，營建署函釋中只用「不宜」字樣，屬建議性質。\\ 　
    * **農業用地**：原則上，農業用地不能與其他建築用地合併為一宗基地申請建築，但是有些都市計畫容許其農業區作非農業的用途。在這種情況下，該農業區基地可以與非都市的其他「編定用地」合併為一宗基地申請，但是仍不能適用本條第1項的規定。意即在各使用分區／編定用地的範圍內，必須分別檢討保留空地面積、建築物樓地板面積，並分別配置建築物(([[附錄_解釋函令參考:112年:營署建管字第1121223912號|(112)營署建管字第1121223912號]]))。


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=====其他相關法規=====

  * [[第2章_設計通則:29_一宗基地跨越二個以上使用分區|設計施工編第29條]]（基地跨越2個以上使用時之規定）

  * **都市計畫法第32條**：

> 1 都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。
> 2 前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。

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=====國外相關法規=====

  * 日本同樣也有一筆敷地跨越2個或3個「用途地域」的情況，其規定更為詳盡，概述如下：

^使用用途|2種用途地域的情況：以過半的那一種用途地域的限制為準。\\ 3種用途地域的情況：如有一種用途地域佔過半的面積，以該用途地域的限制為準。否則以允許該種建築物用途之用途地域面積加總是否過半來判定。|建築基準法第91条|
^建蔽率上限|依各用途地域之建蔽率與面積分別計算再除以敷地總面積|建築基準法第53条2項|
^容積率上限|依各用途地域之容積率與面積分別計算再除以敷地總面積|建築基準法第52条7項|
^絕對高度、高度地區|以用途地域的境界線為界，依各自地域的高度限制。| |	
^道路斜線|以用途地域的境界線為界，依各該用途地域的道路斜線限制。| |	
^鄰地斜地|以用途地域的境界線為界，依各該用途地域的鄰地斜線限制。| |	
^日影規制|日影規制值不同的地域，依較嚴格的規制值。敷地位於城市邊界，日影落到相鄰縣市時，必須符合相鄰縣市的規定。敷地在日影規制對象區域外，但日影落於對象區域內，在對象區域內應符合該區域的規定。|建築基準法施行令第135条の13|
^防火、準防火地域|以較嚴格的限制作為建築物全體的限制。| |	

{{tag>[使用分區 配置 空地 樓地板面積]}}

~~DISCUSSION~~