設於地面層的陽台

關聯條文：設計施工編第1條第20款（露臺及陽臺）

• 為了增加開發利益：自民國70年起，「陽台」依地政法規屬於可以登記產權（附屬建物）的項目。在開發利益的考量下，不只每個樓層的陽台一定要設滿，地面層也會設置大量「平台」，企圖登記為附屬建物產權。但是「平台」並非建築法規或地政法規所規範的項目，而技術規則並未規定上方遮蓋物投影在地面的範圍不能設置「陽台」¹⁾，所以自83年的函釋起，房地產案開始廣設「地面層陽台」。

• 為了免計容積：此外，上方有遮蓋物但無外牆的地面層半戶外空間，因為比較容易二工加窗、違規利用，所以各地建管在傳統慣例上會要求標示空間名稱，據以檢討樓地板面積和容積。然而技術規則中對於地面層半戶外空間得免計容積的空間只列舉了「騎樓」和「陽台」兩種，並沒有像日本法令中所稱的「外廊」、「玄關」等項目，為了滿足建管的要求、避免計入容積，對於上方有遮蓋物的地面層半戶外空間通常標示為「陽台」來檢討。

• 房地產的虛坪問題：後來因住宅虛坪問題引發爭議，民國98年監察院為此糾正內政部「放任建築法規不斷放寬不計入容積項目及地政法令常即配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算」²⁾。雖然虛坪問題並不總是由建築法規引起，但內政部受到糾正後並未修改地政法規，只修改了建築法規及函釋，逕行廢止了83年的函釋（無說明理由）³⁾，開啟了一波建築法規邏輯上的混亂。

• 「不計建築面積之地面層陽台」的空窗期：廢止83年函釋使得「地面層在外牆中心線以外的陽台（即不計建築面積的地面層陽台）」陷入「法規未明訂」的狀態，而且當時的氛圍是傾向於「不得設置」。但一樓的住宅單元確實需要家事陽台。如不能註記為陽台，便只能約定專用，無法登記產權，影響開發利益，因此又引發爭議。民國99年營建署函釋「設置於地面層計入建築面積者，非法定空地範圍，故如『陽台』計入建築面積者，得設置於地面層並註記空間外稱為『陽台』」；至於地面層得否設置「不計建築面積之陽台」，尚無結論⁴⁾。

• 「自行計入建築面積的地面層陽台」：在函釋未明確以前，出現了將上方陽台投影在地面層的範圍「自行」計入建築面積、以標示為「陽台」的過渡時期作法。但是在技術規則中只有「應計入／不計入」建築面積的規定，並沒有「得計入」建築面積的選擇彈性。而且為防止房地產案刻意膨脹「建築面積」，以增加可以登記產權的「屋突」及「防空避難室」面積，新北市明訂「建築物依規定無需計入建築面積者，不得自行計入建築面積⁵⁾」。主管機關認為後者才是函釋本意⁶⁾，請特別留意。

• 「不計建築面積之陽台」的構造規定：至於在地面層未計入建築面積的範圍得否設置陽台，一直到民國100年才明朗。營建署解釋「設於地面層的平台」在同時滿足以下條件時，可以標示為「陽台」⁷⁾：
  　
  • 直上方有遮蓋物
  • 該平台具樓地板構造連接室內樓地板
  • 依設計施工編第38條設置欄桿扶手
  • 平台版上緣距直下方地面（含人工地盤）達1.2m以上者
    　
  • 其中「直上方有遮蓋物」是來自「陽台」本來的定義。要求「平台具樓地板構造連接室內樓地板」是確保該平台與建築物為一體，而且有實體的平台樓板能供「陽台使用」，以防止景觀庭園、不平整的地面等成為「有名無實」的「陽台」。要求「設置欄桿扶手」的用意則沒有說明。如果平台板與下方地面之高差達到1.2m，設置「欄桿扶手」在安全上有其必要性，但對於高差沒那麼大的情況就顯得多此一舉，民國106年的函釋⁸⁾又重申此要求。

• 「陽台（法定空地）」：必須特別注意的是前述的第4項條件，這個條件的意義和目的令人難以理解。比對該點說明的後段，可知營建署將「未計入建築面積的地面層陽台」，又依平台板與下方地面之高差關係，再區分為兩種：
  　
  • 若平台板的上緣距下方地面（含人工地盤）達1.2m，才可以標示為「陽台」。
  • 若未達1.2m，只能標示為「陽台（法定空地）」。
    　
  • 這個新創的規則與技術規則本身不太相容，但是這個解釋是以「命令」發布的，與技術規則具有相同的位階。由於新創的「陽台（法定空地）」與原來的「地面層陽台」其實沒什麼差異，能夠滿足建商的需求，所以一時相安無事。

• 「陽台（法定空地）」不能登記產權：不過，在辛苦地繞了一大圈子，終於又重新允許在地面層設置陽台之後，同屬內政部的地政司卻認為「『陽臺（法定空地）』屬法定空地之範圍，與標示為『陽臺』者構造並不相同，其與上開規則所規定應載有『陽臺』尚屬有間，應不得以附屬建物辦理建物所有權第一次測繪登記」⁹⁾。不論以「一般建物」還是「區分所有建物」登記，「陽台（法定空地）」都不能登記產權¹⁰⁾。
  　
  • 上述函釋意旨的形成可能與101年內政部地政司的函釋有關。101年函釋¹¹⁾認為依據「公寓大廈管理條例」第58條，「陽台（法定空地）」應為「共用部分」，得約定專用。意即不得為「專有」。＃同樂會觀點　該函釋雖然使得「公寓大廈管理條例」和建築法規在「法定空地」的規定能互相調和，可是卻使得「地面層的陽台」更加偏離實際需求和建管舊慣。

• 其後幾年執行疑義不斷。民國106年營建署函釋¹²⁾，「陽台（法定空地）」是兼具「陽台」和「法定空地」的性質。就「陽台」而言，其面積必須依「建築面積」和「容積」的規定檢討；就「法定空地」而言，依公寓大廈管理條例只能為共用或約定專用。至此才算終結長達八年的「地面層陽台」解釋紛亂。「陽台（法定空地）」既不能登記產權，又必須檢討陽台面積（消耗免計容積的額度），還不如不標示為陽台，當作法定空地。或許這才符合營建署的初衷。
  
  同年的另一函釋¹³⁾再補充，在地面層之「計入建築面積的陽台」應計入「（當層）樓地板面積」，並依「第162條第1項第1款容積」的相關規定檢討，意即可擴大「免計容積陽台的分母」。而上方樓層未計入建築面積之陽台、露台投影於地面層外牆或代替柱中心線以外範圍，如果未設置平台、或平台不符前函¹⁴⁾之構造規定者（連續的樓板構造及設置欄桿），就不得標示為「陽台」或「陽台（法定空地）」，不必依「建築面積」及「容積」的規定檢討，也不必標示空間名稱。
  　
  • ＃同樂會觀點　在實務的習慣上，「陽台」並非先計入同條第5款規定的「樓地板面積」、再依第162條第1項第1款予以扣除，而是直接不計入「樓地板面積」。因為「陽台」通常被理解為是位於「區劃中心線」以外的範圍。雖然將「計入建築面積的陽台」計入「（當層）樓地板面積」對開發者而言是有利的，但是與二樓以上的實務習慣形成了「邏輯不一致」的違和感。這個邏輯上的衝突其來有自，我們在同條第5款「樓地板面積」再予以分析。
    　
  • 至於不計建築面積的外牆突出物投影範圍可以不標示空間名稱，也沒有面積上限。雖然可能與各地的建管慣例並不一致，但這才符合建築法規原本的邏輯。而且設在地面層的連續外廊非常適合我國多雨的氣候，只要具有足夠的開放性、且非供居室用途使用，並沒有必要加以限制。

• ＃同樂會觀點　公設比過高、虛坪過高等購屋爭議，在法規面的主因是建築法規與地政法規的加乘效果。最有效的解決方式是採用實坪制，方能解決建築法規被地政法規所制肘的情況，使建築法規能健全發展，消弭反覆解釋、爭議的人力浪費。目前地政法規已逐步取消虛坪的可登記項目（例如外突柱、雨遮），其功效遠勝於建築法規的文字戰爭。至於高公設比則仍然仰賴地政法規的大幅度修改，但新舊制間的差異可能造成民眾巨大的權益損失和糾紛，難有完美的解決之道。