1.1｜一宗基地（一宗土地）

• 民國63年初訂，原條文為「係指屬於一幢建築物或有連帶使用性之二幢以上建築物所使用之一宗土地」。其中有部份是參考自日本法令。

• 民國71年修正，文字調整；但書中「河川等」改為「永久性空地」，並增列了「鐵路」。

本款的文字包裹了三個法規概念，分別是：

• 建築法與建築技術規則所稱的一宗土地：「一宗基地」的直接意義。
• 一幢或二幢以上有「連帶使用性」之建築物所使用之建築基地：來自日本的「一敷地一建物」原則。
• 建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為同一宗土地：道路的分隔效力。

• 本條的「序文¹⁾」看起來沒什麼重點，但是在民國71～86年間的版本「其他各編得準適用」一句中帶有頗重要的法規觀念，詳[延伸閱讀]說明。

• 本章的用語定義原則上適用於「設計施工編」的全部章節，在「構造編」和「設備編」就不再重覆定義，故規定準用本編的定義。不過同一個用語在不同的編章節中也可能具有不同的意義，必須視該用語在法條中的脈絡加以判別，不能任意地援用不同編章節中的意義。例如「樓地板面積」、「建築」等等。

• 「一宗土地」已成為舊的法規用語：建築法第11條在民國60～73年間的版本是「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地」，後來修改為「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」。本款在63年初訂時依當時的建築法用語採用「一宗土地」。由於建築法裡的「一宗土地」與土地法令或口語中的「土地」意義不同，很容易導致誤解，技術規則後來增修的條文都改稱為「一宗基地」。除了本款以外，在現行的整部技術規則中「一宗土地」這個名詞都沒有再出現過，可說是已被棄用。
  • 此「合併」非彼「合併」：建築法第11條現行條文的「數宗／一宗土地」其實原本與土地法令所稱的「數筆／一筆地號土地」同義，其立法原意是為了防止建築物附屬之「法定空地」被轉賣後又興建房屋（當時之土地登記尚未有註記法定空地或套繪管制），故要求多筆地號必須先合併才能申請建築。不過實務上因為各地號的所有權持分、公告地價、稅率等差異，造成合併後難以分配持分比例而窒礙難行。內政部並沒有因此而修改建築法，而是以限縮的解釋稱「建築法規的『一宗建築基地』與土地法令的『一宗土地』立意不同，因此地方政府不宜強制要求合併地號²⁾」，結果建築法留下了這段令人一頭霧水的文字。我們不妨把「合併為一宗基地」理解為「納入同一張建照的申請範圍」，只是用來檢討法規，與地政上的「數筆地號的合併」意義不同。
  • 不合併土地所衍生的問題：早期的地政管理並未與建築管理銜接，如果有多筆土地作為「一宗基地」申請建築，但其中一筆作為「法定空地」的土地被個別買賣移轉給第三方。第三方在買賣登記時尚無從由地政機關得知這筆土地是否已經被「建築使用」，以為是可建築用地，直到申請建照時才由建管機關得知，衍生很多的糾紛。民國70年代各地方開始採用「套繪管制」的方式來解決這個問題，製作「建物地藉套繪圖」，並在被作為建築使用的土地登記資料上註記。另詳同條第2款有關「法定空地」的說明。
  • 「基地」一詞在建築法規裡專指「可建築使用的土地」：雖然法條中並沒有明確定義「基地」，但有很多解釋函認為「不可建築的土地」不屬於「基地」，我們在其他條文中再行探討。

• 為什麼需要定義一宗基地：
  • 一張建照的基地範圍：「一宗建築基地」在實務上的意義就是「申請一張建築執照的基地範圍」。這個基地範圍不限地號的筆數，只要符合本款的條件，各地號就可以合起來申請一張建照；否則，就必須分別申請建照。
  • 一種對象單元：建築法規中各種規定的適用對象之「層級」並不相同。有些法條是針對一整塊建築基地，有些是針對一整棟建築物，有些則是針對建築物的「部分」、「樓層」、「用途空間」等等。本文以「對象單元」一詞來表示「法規適用對象的層級和範圍」，其中「單元」兩字意謂著在檢討該項法規時視為一個「整體單位」。「一宗基地」是建築法規中最高層級的「對象單元」。以「一宗基地」為「對象單元」的法條，其單元內的構成元素可以合併檢討。
    • 例如「建蔽率限制」與「容積率限制」的對象單元是「一宗基地」而非「個別建築物」，所以同一宗基地內的所有建築物可以合併檢討「建蔽率」與「容積率」。相對地，若建築物分屬於不同的基地，就不能合併檢討³⁾。

• 可以合併為一宗基地的土地條件：
  • 沒有被道路、鐵路、或永久性空地等分隔的土地：把本款但書反過來，就是可以合併的基本條件。
  • 不同使用分區或使用編定：不同的使用分區（或使用編定）的土地仍可以合併為一宗基地申請建築⁴⁾，但是農業用地為例外，詳後文說明。跨越兩種以上使用分區的基地，其個別建築物之用途仍應符合該建築物座落位置之使用分區規定⁵⁾。若其用途同時符合兩種使用分區之規定，則其建築量體（容積）就可以自由配置在基地內的任何位置，不受個別分區的容積率限制⁶⁾。另詳第29條之筆記。

• 對象單元的特殊情況（大型基地的部份使用）：學校、工廠、或開發許可案的大型基地內可能包含其他既有建築物，在申請建照時，既難以將原本的一大宗基地分割，也可能難以將既有建築物都合併檢討法規。建管機關在傳統實務上容許一種稱為「基地的部份使用」的作法。意即自行劃定一個合理範圍作為該張建照申請的「基地」，以該範圍作為「對象單元」來檢討法規。對建管機關而言，這條虛擬的「使用範圍線」可能需要額外的套繪管理。在同編第17章（綠建築）第303、306條對「一宗基地內的局部新建」所稱的「基地內合理分割範圍」就是這種實務作法的明文化。

這段文字貌似無用，其實隱含了來自日本法令的重要原則「一敷地一建物」，並且與其他許多法條有關聯性。我國只引進了部分文字，並沒有引進整套法規概念，使得這些文字片段顯得意味不明。

• 一敷地一建物原則與連帶使用性：＃日本法令　日本法令中的「敷地」可以包含「一団土地」，當一敷地上有複數建築物時，如果各建築物之間並非「用途上不可分」，就必須分割敷地，使每一敷地上只有一建築物，所以該原則也稱為「敷地（強制）分割義務」。我國將「用途上不可分」譯為「有連帶使用性」，換句話說，「連帶使用性」原本是用來判斷敷地是否必須分割的標準。

• 一敷地一建物原則的目的：日本建築法令是以「一敷地內只有一建築物（或用途上不可分的複數建築物」為前提條件所設計的。其主要目的是確保每一建築物與其依法留設的空地相連接，也藉由這些必要的空地來確保每一建築物之防火、採光等都能符合法令。
  • 視為一敷地：但日本法令並沒有禁止「一敷地內有複數建築物」的情況，而是認為這種情況可以適用與原則性規定不同的規定。因為「多筆敷地形成的一団土地」能夠透過「総合的設計（即整體規劃設計）」的方式，來確保個別建築物的安全、防火、和衛生，不需要以個別建築物的敷地界線來限制個別建築物的規劃設計，因此法令授權「特定行政庁⁷⁾」可以自訂的規定，此類規定通常比較寬鬆或更有彈性。這種情況稱為「視為一敷地」，或稱為「一団地的総合的設計⁸⁾」。要適用総合設計放寬規定的土地必須先經由「一団地」的認定程序。
  • 一団地総合設計的優缺點：「一団地的総合的設計」的優點是規劃上比較有彈性，缺點則是個別改建不易。団地中的個別建築物若要單獨改建（先撇開區分所有的問題），原本認定的一団地範圍必須取消或重新認定範圍，而且「剩餘之団地範圍及其建築物」仍必須符合建築法令。由於一団地有複數建築物時，個別建築物與其應設空地未必直接連接，實際上發生了「敷地之間的容積移轉」，在重新劃定一団地範圍時可能會窒礙難行。這種情況與我國的「共同領有使照之建築物的部分拆除改建」在辦理法定空地分割時可能面臨的困難類似。
  • ＃同樂會觀點　我國並沒有引進全套的「一敷地一建物原則」及「一団地総合設計」的法規邏輯，原則上並沒有限制一基地內的建築物數量。但透過比較日本與我國的法規，不難發現某些法規問題與這個底層邏輯有關。例如技術規則對於「一宗基地內有複數建築物」的規定有些不太明確，例如基地內通路；或是對「一宗基地內有複數建築物」的規定甚至比「複數基地之間」的規定更嚴格，例如防火間隔。

• 連帶使用性：有關「連帶使用性」另詳同條第37款（類似通路）之筆記。在近年的解釋函中，「有連帶使用性」被當作「不同使用性質之土地得否合併為一宗基地的要件」⁹⁾。
  • ＃同樂會觀點　此擴張性解釋與前述日本法令的意義不同，也和技術規則其他法條及函釋不相容，有偏離立法原意之虞。我國並沒有「一敷地一建物」的強制分割規定，在建築法規和既有函釋中也都沒有限制不同使用性質的土地合併為一宗基地（除了農地以外），只有規定建築物的用途必須符合其座落位置的土地使用管制。

• 幢：令法規新手感到莫名所以的量詞「幢」在本款第一次出現，整個設計施工編中一共出現達26處之多。不過在民國63年時的條文，「幢」與「棟」的意義還沒有區別，直到92年才加以區分。因此本款中的「幢」並沒有特殊意義，可能只是對應日本法令中「一又は二以上の構えを成す建築物」中的「構え」。
• 關於「幢」請另詳同條第42款之筆記，這裡只需要先知道「幢」也是一種「對象單元」即可。

• 道路的定義：建築法規體系所稱的「道路」兩字，一律是指符合本條第36款定義的「道路」，包含「指依都市計畫法或其他法律公布之道路或經指定建築線之現有巷道」，不包含「私設通路」、「基地內通路」、「類似通路」等等。本文常採用「適法道路」或「公共道路」來強調其特性，以便與口語中的「道路」一詞區別。請留意在其他法規體系中所稱的「道路」與建築法規體系所稱的「道路」未必相同。

• 強制分割基地的效力：「道路、鐵路、永久性空地等（以下簡稱「道路等」）」具有強制分割基地的效力，在「道路等」兩側的基地不能視為一宗基地。其他的「通路」則沒有強制分割基地的效力，在「通路」兩側的基地可以自由選擇合併為一宗或分隔成兩宗來申請建照。
  • 妾身未明的「既成道路」：「既成道路」是指在民法上具有公用地役關係的「路」，「既成道路」尚需指定建築線，才成為建築法規的「現有巷道」。「既成道路」兩側的土地是否能視為一宗基地，目前尚無明確解釋，存在疑義¹⁰⁾。

• 有些「路」看起來與「道路」無異，但未必屬於建築法規的「道路」，判斷上必須留意：
  • 非都市土地開發許可中的建築用地 ¹¹⁾、非都市土地中的已編定土地、都市土地中的已完成細部計畫之土地：此類土地之公共道路已完成規劃，因此在街廓內的「路」多半屬於「私設通路」或「基地內通路」，而非「道路」，並沒有強制分割基地的效力。這種「路」可以選擇要不要納入基地範圍。
    • 「私設通路」本身可以納入基地範圍，但長度超過35m的部份「不得作為法定空地」。另詳第2條的筆記。
  • 非都市土地中的未編定土地、非都市土地的變更使用分區／變更使用編定、都市土地之保護區變更為住宅區土地：此類土地必須經由開發許可程序，劃設一定比例的公共服務設施（道路、公園、調節池等）後，才可以供建築使用。在開發許可中所劃設的「道路用地」與「私設通路」不同，屬性相當於「計畫道路」，不得納入建築基地¹²⁾，具有強制分隔基地的效力。依「山坡地保育利用條例」的老丙建、依「山坡地開發建築管理辦法」的新丙建、以及依「非都市土地使用管制規則」之開發許可，其變更編定之道路用地皆屬之。

• 公共設施用地的地下多目標使用，兩宗公園用地中間夾有道路用地：依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，相鄰的公共設施用地可以合併規劃興建。至於申請建照方面，營建署認為依該辦法規定，合併興建的地下停車場「具有連帶使用性質」，並無本款但書所稱的「分隔」，故得以一宗基地申請建照¹³⁾。
  • ＃同樂會觀點　此擴張性解釋有誤解立法原意之虞，如前文所述。一來我國並沒有「一敷地一建物」的強制分割規定，二來以「有無連帶使用性」來判斷「是否具有本款但書的事實」，顯然過於牽強。
  • ＃日本法令　有關道路下方的地下建築物（例如地下街及地下停車場等），在日本是屬於道路法所管轄的「地下占用物件」，應向道路管理者申請地下占用許可，而非向建管機關申請建築確認（建照）。日本對於原本建築基準法、消防法、都市計画法、道路法所不足的部份，另外訂定跨法令的基本方針。我國則是將地下建築物納入建築法規的管轄，但是與原本的法規原則無法完全相容，於是解釋函顯得有些穿鑿附會。

• 原有合法建築物新／增／改建之對象單元：
  • 在「都市計畫法台灣省施行細則」第27條規定，在保護區內的原有合法建築物如果要拆除後再新建、或增／改建，有總樓地板面積495㎡的規模的限制。但是法條卻沒有明訂「對象單元」究竟是「一宗基地」還是「一幢建築物」，是否每幢原有合法建築物皆可重建為495㎡的新建築物？亦或一宗基地內總共只能有495㎡？營建署函釋應以「一宗基地」為對象單元¹⁴⁾，具有「目的性限縮解釋」的意味。至於原有合法建物的基地範圍如何認定則沒有明確規定。

• 保安林地能否作為建築基地：
  • 「保安林」是依森林法所編定的範圍，主要目的是預防災害、涵養水源、防止砂土崩壞，及為了國防、公共衛生、航行目標、漁業經營、保存風景、自然保育所必要者。大部份的「保安林」都位在非都市土地而編定為「國土保安用地」，不屬於「建築用地」。但是也有些「保安林」位在都市計畫範圍內，屬於「保護區」或其他使用分區，這些使用分區可能容許有限度的建築使用，或是為保障原有合法建築物的重建權利，此時「保安林」能否納入基地範圍便存有疑義。營建署認為「保安林」屬於建築法規所未規定的範圍，依建築法第1條應適用其他法律之規定。「保安林」的主管機關行政院農委會林務局認為「保安林應維持保安林使用」，因此營建署認為保安林「不宜」納入法定空地檢討。至於能否納入「開發面積」的計算，又牽涉到都市計畫法令，屬於地方政府的權責¹⁵⁾。

• 二宗相鄰基地之地下層相連通：法規無明確規定，解釋函尚不完備，此樣態可分為幾種情況來探討。
  • 二宗基地均已分別取得使照，將相鄰的地下層打通：依內政部91年函釋並未加以禁止，但必須檢討防火避難及消防設備等相關規定。地下層外牆非屬「公寓大廈管理條例」所稱的「外牆面」，因此若為專有部分的連通，尚無需經由全體區分所有權人之同意。變更使照時得以分案申請、同時辦理方式¹⁶⁾。這種情況類似於將連棟建築物地上部分的共同壁打通，在國內屬常見的行為。
  • 一宗基地已取得使照，另一宗基地申請新建：營建署101年函參照91年函的意旨，認為一宗已取得使照、另一宗申請建照的基地之地下層可以連通，應分案並同時申請變更使照及建造執照，連接的地下層應合併重新檢討法規¹⁷⁾。其中重新檢討之「連接的地下層」範圍是指「連接的當樓層」，但如涉及變更使用之檢討方式及範圍由地方政府認定¹⁸⁾。
  • 二宗基地均申請新建：例如連棟式透天建築物之地下部分（可能為停車空間，或其他共有／專有的空間）彼此連通，欲以「分照」方式申請新建的情況。目前沒有對應的解釋函，存有疑義。
    • ＃同樂會觀點　若比照前述函釋，只要已經合併檢討法規，分照申請似乎亦無不可。但如果以本款條文中「連帶使用性」規定的原意來看，彼此相連通的建築物能不能夠分為兩宗基地申請，還應該同時考慮兩者能否獨立使用，包含獨立的水電設備、防火及避難。

• 建築法第11條（建築基地）
• 設計施工編第1條第36款（道路）
• 設計施工編第1條第37款（類似通路）
• 設計施工編第1條第38款（私設通路）
• 設計施工編第1條第40款（永久性空地）
• 設計施工編第1條第42款（幢）
• 設計施工編第2條（私設通路）
• 設計施工編第29條（基地跨越兩種以上不同使用分區）
• 設計施工編第163條（基地內通路）

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