設計施工編第1章 用語定義
1.2｜建築基地面積
| 1974-02-15初訂 | 1982-06-15修正 | 1982-07-15施行 |
| ★★★ 非常重要。但是條文過度簡化，導致一些重要的概念變得相當隱晦。 | ||
| 1 | 二、建築基地面積：建築基地（以下簡稱基地）之水平投影面積。 |
|---|
法規概述
法規來源及沿革
- 民國63年初訂，內容與日本法令相同，但略去了「不計入敷地面積」的但書。
- 民國71年修正，僅文字體例調整。
法規意義
- 幾何上的定義：基地面積是指「投影在水平面上的面積」，而不是指「表面積」。在傾斜地會有很大差異。
- 「基地面積」一詞在技術規則的條文中有以下用法：
- 作為其他法規用語的定義：例如「建蔽率」、「容積率」、「地下各層最大樓地板面積」、「基準樓地板面積」、「最小綠化面積」等，都以「基地面積」為基礎。
- 作為法令適用條件：例如「基地面積在1500㎡以上」、「基地面積未達150㎡」等。
- 作為規範的基準：例如「以基地面積乘以0.045m3/㎡」等。
- 計入基地面積vs計入法定空地：由於「基地面積」牽連甚廣，因此關於「應否／得否計入基地面積」的規定也非常重要。相關的規定遍布於整部設計施工編和地方法規，可是文字大多不是「得否計入基地面積」，而是「得否計入法定空地」。在檢討建蔽率及容積率時，「計入法定空地」相當於「得計入基地面積（分母）」，但是「得不得計入法定空地」並不等同於「不得納入一宗基地之範圍」，兩者必須仔細釐清。另參閱第2條有關「面臨現有巷道指定建築線」之筆記。
| 應否／得否計入法定空地的規定 | 法規依據 | |
|---|---|---|
| 類似通路 | 視為法定空地 | #1(37) |
| 私設通路（自建築線起未超過35m部份） | 得計入法定空地 | #2-1 |
| 臨綠帶退縮部份 | 計入法定空地面積 | #3-2 |
| 牆面線退縮部份 | 計入法定空地面積 | #7 |
| 退縮騎樓地未建築部份 | 計入法定空地 | #28 |
| 特定建築物面前道路寬度不足之退縮部份 | 不得計入法定空地面積 | #118(2) |
| 特定建築物連接道路之私設通路 | 不得計入法定空地面積 | #118(3) |
| 基地內通路 | 得計入法定空地面積 | #163 |
| 山坡地基地坡度>55%之坵塊 | 不得計入法定空地面積 | #262 |
| 山坡地基地坡度30~55%之坵塊 | 得作為法定空地 | #262 |
| 山坡地基地退縮1.5m人行步道 | 得計入法定空地 | #263 |
| 道路截角（依建管自治法規） | 通常可以計入法定空地，但有些地方例外 | 地方法規 |
| 現有巷道（面前道路之退讓部份） | 不得計入法定空地 | 地方法規 |
| 現有巷道（非面前道路之退讓部份） | 得計入法定空地 | 地方法規 |
- 建築線外的土地：私人土地可能因公共交通的目的，而被指定建築線退讓供公眾通行。其退讓的土地未必都不能計入基地面積或法定空地：
- 道路截角1)：基於維護交通安全，各地方之都市計畫及建管自治法規都有「道路截角」的規定。
- 依都市計畫的截角：都市計畫中的道路截角土地是屬於「道路」的範圍，通常在都市計畫圖公告之後就會由地方政府逕為分割、辦理徵收，或在土地重劃時納入公設用地分擔的計算。此種截角土地位於建築線以外，即便產權尚未收歸公有，仍不屬基地的範圍，自然也不計入法定空地和基地面積。
- 依建管法規的截角：在都市計畫圖沒有規定截角的道路交叉口，於申請建築時仍必須依各地方建管自治法規的截角規定，退讓供公眾通行。此種截角土地仍屬於私人所有，不過各地方對於建築線指定的位置、退讓地能否計入法定空地的規定並不一致。大部份地方明文允許計入法定空地，意即可計入基地面積；但是台北市則是視為道路用地，以容移或捐贈為原則，排除於基地範圍之外2)。
- 現有巷道3)：
- 供申請基地出入之現有巷道：如果基地沒有臨接計畫道路，而以臨接的「現有巷道」為「面前道路」時，必須指定現有巷道的邊界為建築線。如果現有巷道之寬度沒有達到地方規定的最小路寬，就必須退讓土地再指定建築線。該退讓的土地範圍仍屬於私人所有，也屬於建照的基地範圍，但必須開放供公眾通行，且不得計入法定空地。
- 非供申請基地出入之現有巷道：基地其他側臨接現有巷道的情況，如果非供該基地必要的出入通行，通常都允許計入法定空地，但仍必須開放供公眾通行。大部分地方規定其他側的現有巷道也必須同時指定建築線及退縮，以確保以該現有巷道出入的其他基地之交通順暢。有關「現有巷道」另詳同條第36款之筆記。
- 得不計入基地面積的情況：前述「不得計入基地面積」通常意味著容積與建築面積的損失。但是技術規則中有一個「得不計入基地面積」的規定，則是對「商業區騎樓」計算「建築率」的優惠，詳第28條之筆記。
- 最小基地面積的限制：建築法第44條規定，地方政府「應視當地實際情況，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築」。未達最小面積或尺寸的土地稱為「畸零地」，有關畸零地的使用規則依建築法第46條也是由地方政府訂定，因此中央建築法規中並沒有規定最小基地面積的標準。
延伸閱讀
關於法定空地
與基地面積息息相關、在技術規則中出現達20處之多的「法定空地」並沒有明確定義，使得實施容積管制之後產生歧義。閱讀更多...
執行疑義
- 實測面積與謄本面積：因為種種原因，基地的實測面積與謄本面積不可能精確地吻合。過去建管機關多半要求以實測及謄本面積兩者之較小值作為基地面積，迫使建築師不得不在「建築基地實測面積計算圖」上做點手腳使其一致，以避免容積或建築面積上的損失。但現今之觀念已逐漸改變，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」民眾因為對土地登記制度的信賴而買賣土地，其權益不應被舊時地藉測量技術所產生的偏誤所減損。且土地登記簿謄本是政府公文書的一種，對外具有公示力。
其他相關法規
- 設計施工編第1條第4款：建蔽率：建築面積占基地面積之比率。
- 設計施工編第161條：容積率，指基地內建築物之容積總樓地板面積基地面積之比。
國外相關法規
| 建築基準法施行令第2條（面積、高さ等の算定方法） | |
| 一 敷地面積 敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法（以下「法」という。）第四十二条第二項、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。 | 一 敷地面積 為敷地的水平投影面積。但是，建築基準法第42條第2項、第3項、或第5項規定之道路境界線與視為道路線之間的敷地部份，不計入敷地面積。 （註：「視為道路（みなし道路）」即道路未達建築法規規定寬度的自行退縮範圍） |
|---|---|
| 建築基準法第53条の2（建築物の敷地面積）：規定敷地面積的最低限度，暫略。 |