1.5｜樓地板面積

• 民國63年初訂，原條文為「建築物之各層或其一部份在牆壁或其他區劃中心線以內之水平投影面積，不包括雨遮、陽台等部份之面積」。前半句與日本法令完全相同，後半句為我國的原生規定。

• 民國71年修正，把「在牆壁或其他區劃中心線以內」改為「在該區劃中心線以內」；但書增列「露台」和「法定騎樓」，刪去「雨遮」。

• 民國86年修正，將但書改為「不包括第三款不計入建築面積之部份」。

• 民國92年修正，僅調整款次。

• 「樓地板」是我國建築法規中的有名詞，可能是由「樓板」和「地板」兩詞組合而成，對應日本法令中的「床」一詞。「樓地板／床」在字面上的意思是指可供人使用或放置物品的平面或斜面構造。在同一類用途的建築物中，「樓地板面積／床面積」與使用人數及火災負荷量通常成正相關，所以在法規中作為防火、避難、停車等規定的適用標準或計算基礎。「樓地板面積／床面積」也與基地的使用強度成正相關，也作為計算容積率的基礎。

• 在法規中的作用：「樓地板面積」在設計施工編中出現達208處之多，應用的方式包括：
  　
  • 作為其他法規用語的定義：例如「總樓地板面積」、「樓層高度」、「天花板高度」、「閣樓」、「夾層」、「無窗戶居室」、「容積樓地板面積」等。
    　
  • 作為法令的適用條件：例如「每層之居室樓地板面積超過200㎡者」、「樓地板面積在1500㎡以下的挑空」、「為……用途使用之樓地板面積合計超過500㎡者」、「超過10層樓以上部分之最大一層樓地板面積在1500㎡以下者」等。這些法令有許多與防火及避難有關。
    　
  • 作為規範的基準：例如「不得小於樓地板面積1/5」、「不得小於各該樓層樓地板面積每100㎡寬27cm計算值」、「……之樓地板面積不得小於10㎡」等。

• 計入／不計入之規則：「樓地板面積」只是定義一個空間可使用的面積計算標準，至於哪些空間的面積應該被計算進來，端視各法條的目的而定。技術規則的各章節所稱的「總樓地板面積」或「樓地板面積之合計」都有不同的「計入／不計入規則」，例如以下：
  　
  • 計算法定停車數量時¹⁾，不計入室內停車空間、法定防空避難設備、騎樓或門廊、外廊等無牆壁之面積、機電空間、屋頂突出物等類似用途部分。
    　
  • 檢討避難設施時²⁾，不計入法定防空避難設備、室內停車空間、騎樓、機電空間、樓電梯間、屋頂突出物等。
    　
  • 檢討容積率時的「計入／不計入規則」更為複雜，這些「樓地板面積」的合計已經與本條第7款的「總樓地板面積」毫無關係，為了避免混淆，而新創了「容積總樓地板面積」一詞以便區別。另詳第161條之筆記。

• 樓地板面積（建築）vs樓層面積（地政）：建築法規中的「樓地板面積」計算標準與地政法規中的「樓層面積」略有不同。「樓層面積」在外牆是以其外緣為界³⁾，而「樓地板面積」則是以「外牆中心線為界」。
  　
  • ＃日本法令　日本的建築法規與不動產登記法令中都使用「床面積」一詞。不動產登記法令的「床面積」在外牆仍以「區劃中心線」為界；但在「区分建物」的情況，在分戶牆是以內側線為界⁴⁾。其他計算標準⁵⁾也與建築法規略有不同。

• 建築物：「建築物」是指「定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物」因此「樓地板面積」只針對「上方有頂蓋的樓板（包含斜坡及階梯）構造」。至於「露台」和「屋頂平台」雖然也有可供人使用的樓板構造，但上方沒有頂蓋，因此露台在各條文中都不必計算「樓地板面積」。
  • 建築法對「建築物」的定義尚包含「雜項工作物」在內，但在建築技術規則所稱「建築物」一詞通常不包含「雜項工作物」在內。另詳條第3款之筆記。

• 各層：意指「樓地板面積」的範圍是「分層」認定的，與其他樓層的區劃中心線投影位置無關。

• 或其一部分：由於各法條規範的目的不同，因此在各法條所規定計算規模的範圍也不同。例如為了計算工程造價時，各層的全部樓地板均應計入「樓地板面積」，包括屋頂突出物在內。而為了檢討陽台免計容積的總量上限時，只計算「陽台」部份的範圍。為了計算法定停車數量時，不計算「停車空間」、「防空避難室」、「騎樓或門廊、外廊」、「機械房」等類似用途部份的範圍。

• 區劃中心線：「區劃中心線」在法規中的意義並不太明確，詳後文探討。

• 但不包括第三款不計入建築面積之部分：「第3款不計入建築面積之部分」包括自外緣起2m深度範圍內的遮陽板、屋簷、陽台、出入口雨遮，及自外緣起1m深度範圍內的雨遮、花台。由於其中只有「陽台」具有可供使用的樓地板，所以指的是「不計入建築面積的陽台部分」。
  • 放寬的理由：計算「樓地板面積」的目的是用來反應建築物的使用人數、火災負荷量、及土地使用強度。相對地，具有「樓地板」構造但不供室內用途使用的部分予以放寬。
  • ＃同樂會觀點　這句話採用「雙重否定」，常被反過來理解為「應包括第三款應計入建築面積的部分」。但是（～p→～q）並不能推導出（p→q），該見解有邏輯上的謬誤。「建蔽率管制」與「容積率管制」的目的不同，「應計入建築面積部分」未必具有能供使用的樓地板，意即未必會增加土地的使用強度，因此不宜將「建築面積」與「樓地板面積」任意連結。

• 延伸閱讀：關於區劃中心線與樓地板面積

本款的文字相當簡潔，對應各種建築空間常有計算上的疑義，以下逐項說明。

• 住宅用途的樓板挑空：一般而言，挑空的部分沒有可供使用的樓地板，毋需計算「樓地板面積」。但是因為住宅單元內部的挑空很容易違規增建樓板，實務上難以管理，所以第164-1條對住宅單元內的樓板挑空另訂有面積、位置、高度的限制，只有在「挑空部份計入容積率」的情況才可以不受這些限制。
  • 這個「額外」要求計入「容積樓地板面積」的規定是基於「防止違建」的目的，但是與「樓地板面積」的定義並不相容。該「額外計入容積」的部份在檢討其他法條時，並沒有規定必須計入「樓地板面積」。
  • ＃日本法令　「吹き抜け」部份不計入上層的床面積。

• 樓梯：樓梯是介於兩層樓板之間的構造物，但法規及函釋並未明訂在計算「各層樓地板面積」時應歸屬於哪一層。日本法令的執行標準⁶⁾則相當明確，且與我國的慣例相容，可供參考。
  • ＃日本法令　當層往下的樓梯構造投影範圍應計入當層的樓地板面積，往上的樓梯則計入上一層的樓地板面積，樓梯最底層的樓梯板下的全部範圍計入最底層的樓地板面積；回轉超過一回的重疊部份不重覆計算。
  • 共同使用之樓梯或電梯如果在「夾層」未設出入口，則樓電梯的範圍得不計入該夾層的「樓地板面積」⁷⁾。此函釋在實務上常被延伸應用於一般樓層的情況。通過一樓層但未於該層設出入口的樓電梯，不計入該樓層的「樓地板面積」。參閱後文「電梯」的附圖。
  • ＃日本法令　對外氣有效開放的廊下（外廊）和屋外階段（戶外樓梯）對避難而言較有利，而且無法供室內用途使用，所以在計算容積率時予以放寬，樓梯的全部可以不計入床面積⁸⁾。另詳第97條之筆記。
  • 挑空區域的樓梯vs樓梯中間的挑空：樓梯必然是設在樓板的開口（挑空）位置。在較大的挑空的情況，原則上只有樓梯構造的投影範圍計入該層的「樓地板面積」（夾層例外），挑空的部份則不必計入（住宅例外）。但在樓梯間的情況，樓梯板中間狹小的挑空範圍在慣例上都計入「樓地板面積」，不會刻意扣除。
    • 夾層：通往「夾層」的室內樓梯視為「挑空」，不必計入「樓地板面積」。另詳同條第18款之筆記。
    • ＃日本法令　日本建築法令與不動產登記法令的床面積計算規則不同。在建築法規中，室內樓梯都必須計入床面積；但是不動產登記法令⁹⁾則只有「階段室（樓梯間）」才可以計入，判定標準為樓梯四周有無牆壁。直線階段（直梯）或折れ階段（L形梯）若有一側的欄桿扶手是鏤空的型式（不是牆壁或女兒牆），不論樓梯側邊有無鄰接吹拔（樓板挑空），該樓梯都視為挑空，在登記時不計入床面積。迴り階段（U形梯）的外側如果為牆壁，就可以計入床面積。

日本法令中樓梯計算床面積的原則	未在該層設出入口的電梯昇降道示意

• 電梯：昇降機道的部分雖然沒有樓地板，但原則上必須計入各樓層的樓地板面積。
  • 共同使用之電梯在沒有設置出入口的樓層，經常援用前述函釋¹⁰⁾，不計入該層的樓地板面積。但由於沒有直接的函釋，在高低層之間未分棟的情況，可能會有不同見解，請多加留意。
  • 老舊建築物增設電梯：依同編第55條第2項規定，5層以下的舊建築物申請增設昇降機者，在一定規模以下的部份不必計入樓地板面積和建築面積。這個民國100年增訂的放寬規定是為了鼓勵改善無障礙設施。
  • ＃日本法令　原本的規定跟我國一樣，必須計入床面積，未着床的樓層則不計入¹¹⁾。但是自2014年起，為了促進建築物無障礙化，所有建築物的各層昇降路（包含最下層）在計算容積率時改為不計入床面積¹²⁾。小貨物專用的昇降機不在放寬的範圍內。昇降路範圍仍需計入建築面積。至於檢討「容積率」以外的規定時，昇降路仍需計入床面積。

• 垂直管道間：不論垂直管道間內的樓板有無挑空，原則上都必須計入各樓層的樓地板面積。設置於外牆以外的開放式管路則不必計入。
  • ＃日本法令　四周被牆壁封閉的管道間等（包含PS、DS、EPS等）原則上必須計入各樓層的床面積¹³⁾。設置於外牆以外的開放式管路則不必計入，此種設計在高地價的地區與我國一樣常見。

• 立體停車塔：一般立體停車位是以「樓地板構造」的面積來計算「樓地板面積」，重疊的車台板不重覆計算。但是立體停車塔的各層車台板下未必設有實體的「樓地板構造」，若以車台板來計算樓地板面積也不甚合理。於是營建署另訂修正的計算方式，按「車台板層高／3m」之比例修正總樓地板面積¹⁴⁾。

不計層數的部份：日本法令中，「床面積」定義中的「建築物各階床或其一部份」同時意味著「不計入階数」的部份，就不用計入床面積。技術規則中「樓地板面積」定義採用一模一樣的文字，所以這個邏輯在我國法令中也是相容的。只是我國對「總樓地板面積」的定義將不計入建築物層數的「屋頂突出物」也包含在內；另外又將「建築物層數」的定義改為只計算地上層，但不計入建築物層數的地下樓層仍必須計算樓地板面積，這兩則國產法規使得前述法規邏輯變得有些隱晦。

• 基地地面至地板面間之空間高度未超過1.7m：營建署認為「樓層數」應以建築物實際之樓層面核計其層數，不因樓層空置或無外牆、隔間、地坪面而有所差別。至於自基地地面至地板面之空間高度未超過1.7m（高腳屋、干欄式構造的情況），即未達到供人使用要件或基於防洪安全及地形上之考慮，經當地主管建築機關認可者，得不作層數計算¹⁵⁾。依前述邏輯應可不計入樓地板面積。

• 高腳屋的下部空間：如果是在「易淹水地區」的高腳屋建築，其最低層之下部空間在高度3m以內都可以不計入層數、高度、及容積樓地板面積¹⁶⁾。

• 隔震層：「免震結構」的「隔震層」不計入樓地板面積、容積樓地板面積、及建築物層數。但「隔震層」除了隔震構造，以及必要之管線外，不得作其他用途使用¹⁷⁾。

• 地面層的半戶外空間：「半戶外空間」指的是位於外牆以外、與外氣有效連接、上方有遮蓋物的空間，「外廊」就是一種「半戶外空間」。「地面層的半戶外空間」的外緣通常沒有明確的「區劃中心線」，在慣例上是以上方樓層的外牆中心線、或是上方遮蓋物的外緣認定為「半戶外空間」的邊界，計算樓地板面積。
  • 「地面層的半戶外空間」在某些特定的條件下可以不計入容積，各地方的規定略有不同，另詳同編第162條之說明。

• 法定騎樓：「法定騎樓」是我國的原生規定，同時具有私有財產及道路公物的性質，只能供通行使用，不能作其他室內使用。在法規中的「計入／不計入樓地板面積」規則比較複雜，如下表所示：
  • 必須注意的是，「騎樓」範圍的面積一般不稱為「樓地板面積」，而是稱為「騎樓面積」。「騎樓面積」使用於計算造價以及建物的產權登記，其計算標準與「樓地板面積」不同，並非以「區劃中心線」的包圍範圍計算。依圖例1-3-(4)所示，騎樓的外緣計算至法定退縮距離d的位置；臨兩側地界線的外緣，計算至地界線、或上方外牆中心線的投影位置；騎樓的內側則計算至法定騎樓地深度L的位置，而非外牆或捲門的中心線。

• 地下室外牆／連續壁的複壁：地下室外牆為了止水或裝修的目的，經常會加設一道複層牆。台北市建管機關將複壁視為地下室外牆的一部份，在計算樓地板面積及開挖率時可以計算至複式牆的中心線¹⁸⁾，但都審規定之開挖率仍應計至外牆中心線¹⁹⁾。其他地方大多仍以RC外牆的中心線為準。＃各地方執行標準不同
  • 地政法規登記建物產權一般是以外牆的外緣為邊界，但地下室的外牆外緣無法實際測量，一般是取建照圖轉繪。為避免影響消費者權益，自民國107年起地下室的產權範圍以建照圖之樓地板面積之範圍為界²⁰⁾。產權面積會比舊法大幅縮小。

• 地下室回填土：在舊有建築物變更使用、或新建建築物的情況，為了減少地下層的樓地板面積，實務上有將地下室部份無用的範圍以RC牆封閉、內部回填土方的作法。營建署的函釋並沒有否定此作法²¹⁾，但部份地方政府可能基於防止違規使用的目的而加以限制。例如新北市規定「地下室回填土部份」必須計入容積²²⁾。另一個替代的作法是將樓板挑空以減少樓地板面積。但不論是採用回填土或挑空的方式，在檢討「開挖率」時通常仍需計入。＃各地方執行標準不同

• 傾斜式外牆：若區劃構造物不是垂直的情況，究竟區劃中心線是以哪一個「高度」為準，法規並未明訂。依國內的建築製圖習慣，平面圖是以1.2或1.5m的視線高度橫切的俯視圖。新北市據此規定以1.2m的高度繪製外牆中心線，計算建築面積及樓地板面積²³⁾。台北市的規定則比較保守，要求斜牆從頭到腳的最大投影範圍都必須計入樓地板面積²⁴⁾。不過這個要求可能會導致未達天花板最低淨高²⁵⁾的部份也被計算在內，而衍生其他問題。

• 斜屋頂內的閣樓：「斜屋頂」內有閣樓空間時，屋頂板就相當於一種傾斜式外牆，但法規並未規定閣樓應計樓地板面積的範圍與淨高之間的關係。有些地方會要求加設牆壁以界定出閣樓的範圍，避免計算上的疑義。
  • ＃日本法令　日本以1.4m作為木造建築物小屋裡（閣樓）、天井（天花板）裡收納空間計算「床面積」的高度分界。淨高低於1.4m的部份不計入床面積，但仍然可以有樓板結構，亦可合法地作為收納使用²⁶⁾。

• 內凹窗：「內凹窗」指的是「窗戶」上下端的外牆凸出於窗戶的情況。樓地板面積通常以高度1.2m的外牆中心線為準，所以外凸的外牆部份一般不必計入樓地板面積。但有些地方主管機關為避免法規疑義，會要求以RC實牆封閉窗戶下方外凸的部份，這與日本法令鼓勵利用高度不足的空間作收納使用大異其趣。

• 外凸窗：「外凸窗」指的是「窗戶」凸出於其上下端的外牆的情況。樓地板面積通常以高度1.2m的外牆中心線為準，所以內縮的部份必須計入樓地板面積。然而如此一來凸窗下方的空間既算了面積卻無法利用，使得外凸窗在設計實務上非常少見。
  • ＃日本法令　「出窓」是日本傳統家屋的常見語彙之一。由於「出窓」通常沒有可供使用的樓地板，所以在一定條件下免計入床面積。其條件包括「出窓」下端距離地板面高差30cm以上，突出周圍的外牆的水平距離在50cm以內，立面有1/2以上的面積需為開窗²⁷⁾。

• 特殊外牆構造的區劃中心線：我國的建築物的外牆構造以RC為主流，一般在檢討法規時均以15cm的RC牆中心線為「區劃中心線」。但是其他類型的構造並沒有規定如何計算，慣例上即使是帷幕牆，在建照圖上也以15cm的牆體來表示和計算。在日本法令²⁸⁾中則有比較明確的規定，值得參考。

• 複層式外牆裝飾物（Double Skin）：例如以格柵、擴張網、沖孔板、鋼索等透空式構造敷設於外牆外的設計樣態，在過去常被認為會圍塑出可使用的樓地板、或改變外牆的厚度，而影響「外牆中心線」的位置認定。但隨著各種裝飾物免計面積的標準逐漸成型，此種樣態已不罕見。有些地方甚至特別針對此種樣態明訂出規範，例如新北市²⁹⁾及桃園市³⁰⁾都有針對「複層外殼」得免計建築面積及樓地板面積的標準。＃各地方規定不同

• 設計施工編第1條第3款 （建築面積）
• 設計施工編第1條第7款 （總樓地板面積）
• 設計施工編第161條 （容積率及容積總樓地板面積之定義）
• 設計施工編第162條 （容積總樓地板面積之計算）