建築物用途類組

• 民國92年增訂，參考「建築法第七十三條執行要點」之分類。
• 民國107年修正，將F-2組中的「殘障者」改為「身心障礙者」。

• 本條參考自「建築法第七十三條執行要點」的附表一。該要點於民國93年被「建築物使用類組及變更使用辦法（變使辦法）」取代，100年再增訂了附表二「使用項目舉例」。
  • 同一類組的用途其使用強度及使用者屬性大致上相同。有許多用途在規模大小不同時，會被歸類於不同的類組，例如以下（名稱已加以縮略）：

• 定義vs舉例：由於類組的定義文字比較精簡，有些定義文字未能完全代表「變使辦法」在後來增訂的附表二所舉例的使用項目，因而產生法規陷阱，必須仔細對照，請特別留意。例如A-1類組之定義為「供集會、表演、社交，且具觀眾席及舞台之場所」，但是「變使辦法」對A-1類組的使用項目則包含了「觀眾席面積在200㎡以上的體育館（場）及設施」，「體育場館」一般不被認為是集會、表演、社交的設施。

• 舊法條的適用用途：由於法條的參考來源不一，過去技術規則裡每個章節都採用不同的使用用途分類。經過逐次修法後大部分已統一，但仍有部分法條並非使用這個分類方式且未修正，例如第五章（特定建築物）及第四章第二、三、七節（消防設備）等，請特別留意。

• 照護設施：除了規模大小會有不同的分類以外，看起來相似的照護設施也可能因目的事業主管機關的不同而分屬不同的類組。例如依「老人福利法」及「長期照顧服務法」立案的大型照護設施屬於F-1組，而依「身心障礙者權益保障法」立案的大型服務設施則屬於F-2組。小型設施依其服務方式的不同，又可能分屬H-1組或H-2組。
  　
  • 同一建築物設置2間以上的小型照護設施：在「變使辦法」中，H-2組的小型照護設施的條件包括「設於地面一層面積在500㎡以下或設於二層至五層之任一層面積在300㎡以下」。國土署認為如果在一幢建築物已設有一間H-2組照護設施，想要在同一幢建築物再設另一間照護設施，就必須歸屬H-1組¹⁾，而必須適用較嚴格的裝修材料防火標準。故請留意「變使辦法」中的細節規定。＃同樂會觀點　函釋的目的　無可厚非，但大部分防火及避難規定皆以「棟」為單元，然該函卻以「幢」為單元，其用意不明。

• 分租套房：由於民國106年新北市中和區及台北市八德路分別發生出租套房火災造成死傷，而且當時H-2組（集合住宅）尚未納入「應辦理建築物公共安全檢查申報場所」。為了提昇對此種將住宅分間出租的建築管理，內政部於107年修正了「變使辦法」的附表二，將「集合住宅、住宅任一住宅單位（戶）之任一樓層分間為6個以上使用單元（不含客廳及餐廳）或設置10個以上床位之居室者」改歸屬為H-1組（供人短期住宿），並且屬於建築法第五條所稱「供公眾使用建築物」²⁾。至114年又修改「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」，將8層以上的集合住宅（H-2組）也納入應申報公安檢查的場所。另參閱第86條之筆記。
  　
  • 既有分租套房的適用疑義：上述分類條件的改變直接影響到「申報公安檢查」的義務，但是對於該命令發佈前已經隔間為6間以上的分租套房是否也適用、又該如何落實管理，不無疑問。營建署函釋³⁾認為這種情況仍然負有「申報公安檢查」的義務，而且變更使用類組應申請變更使用執照。如果該分租套房原本不是住宅用途，卻隔間作為分租住房使用，更應該申請變更使用執照。但是該隔間行為如果未申請室裝審查、也沒有其他原因被列管，實務上很難發現，存在管理上的困難。
  • 民宿vs分租套房：「民宿」是以利用自用或自有住宅，以家庭副業方式經營之住宿處所。依「民宿管理辦法」之規定，限制其客房數應為8間以下。一般來說，「民宿」的建築物用途仍然為住宅，並不屬於「供公眾使用建築物」。但受到107年令的影響，如果該民宿是「將同一戶之任一樓層分間為6個以上使用單元」的樣態，也必須變更為H-1組，且為「供公眾使用建築物」，適用「建築物室內裝修管理辦法」之規定⁴⁾。

• 旅館vs社會住宅：舊有旅館轉型作為「出租住宅」的情況，若辦理「變更使用」，必須依申請變使時的建築法規重新檢討，可能導致滯礙難行。營建署函詢交通部（旅館的目的事業主管機關）後認為，社會住宅尚可屬「供不特定人士住宿」之場所，與B4旅館類「供不特定人士休息住宿」之場所性質相符；且交通部認為「發展觀光條例並未限制旅館業將其房間以長租方式出租予住宿旅客，所以對長期租賃無意見，故營建署同意旅館作為社會住宅使用時，使用類組仍可維持為B4類組⁵⁾。
  • ＃同樂會觀點 不管怎麼看，長期租賃的房客應該都屬於「特定人」才對。營建署其實並不需要刻意去扭曲建築物使用的分類邏輯，因為供「不特定人」使用的建築物在防火避難的各項標準本來就高於只供「特定人」使用的情況，已足以確保安全性符合標準。而且短期休息住宿與長期租賃居住的行為本質無異，只要旅館和社宅的目的事業主管機關都沒有意見即可。

• 都市計畫法規之用途分類：有關土地使用的法規並沒有採用這個分類方式，例如中央的「非都市土地使用管制規則」、地方「都市計畫法臺灣省施行細則」、「台北市土地使用管理自治條例」等。此外，消防法系的「各類場所消防安全設備設置標準」也採用完全不同的分類方式。有的時候不同法系之間會有使用類組對應的疑義產生。

• 同類組的不同使用項目之間變更：營建署認為以「H-2住宅」作為「社區式家庭托顧服務場所」的情況，因為在「變使辦法」附表二（使用項目舉例）中兩種用途屬於同一種使用類組，免辦理變更使用執照。若為不同類組，則應辦理變更使用執照、或循「一定規模以下免辦變更使用」模式辦理 。

• 同一使用單元供多種使用類組：我國建築法規並未禁止同一使用單元作多種用途使用，相關規定可見於「變使辦法」。
  • 主從關係：在變更使用的情況，若多種用途之間具有「主從關係」且符合一定條件，可以僅依主用途的使用類組加以檢討，否則應同時符合各用途所屬類組的檢討標準 。
  • 公共安全檢查：若「主用途」與「從屬用途」面積合計未達「主用途」的檢查門檻，但「從屬用途」已達「從屬用途」的應申報規模，其檢查項目依「主用途」檢討，檢查頻率依「從屬用途」辦理 。

• 立案申請vs變更使用：雖然有以上「主從用途關係」等行政程序簡化規定，可以免辦變更使用，但是在申請室內裝修許可、立案許可等情況，各主管機關可能仍然以「使照上登載的使用類組」為準。國土署建議可以在原主用途類組加註從屬用途的方式辦理，例如「G-2辦公室（附屬幼兒園）」⁶⁾。

建築的使用用途日新月異，法規的分類系統經常有難以分類的情況。歷年來營建署均以函釋回覆，但並不一定都增列入「建築物使用類組及變更使用辦法」的附表，只能一篇篇解釋函過濾，查詢不便。例舉如下：

• 農業生產必要設施vs建築法規的適用：
  • 是否須申請建照：在農地上興建之農業設施若有「固定基礎」，應申請容許使用；若涉及「建築行為」者（有牆壁、樑柱、屋頂及地板），並應申請建築執照¹⁵⁾。符合一定樣態的開放性生產設施（例如雖有頂蓋支架、但無密閉式外牆的畜舍禽舍），得免申請建築執照，亦不受建築法規之限制¹⁶⁾。
  • 防火避難法規的適用：如果能夠按本條歸類的農業生產設施（例如屠宰場¹⁷⁾、農產品加工室¹⁸⁾等），仍須適用建築法規的規定。若無法依本條歸類，且屬於「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」列舉的農業設施，可以不適用建築法規有關防火避難的規定¹⁹⁾。
  • 不同農業設施間之變更：不適用建築法第73條及「變使辦法」的規定²⁰⁾。

• 原有合法房屋之變更使用：在建築法60年修正公布前（或都市計畫公布前、或「實施都市計畫以外地區建築管理辦法」公布前）之舊有合法房屋、或持有「未實施建築管理地區建築物完工證明」的情況，如欲申辦工廠、補習班、診所、長期照護等，必須先申請核發使用執照，才能辦理變更使用執照²¹⁾。

• 建築法第73條（摘錄）：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。

• 建築物使用類組及變更使用辦法（原建築法第七十三條執行要點）：
  • 附表一、建築物之使用類別、組別及其定義
  • 附表二、建築物使用類組使用項目舉例
  • 附表三、建築物變更使用則表
  • 附表四、建築物變更使用類組規定項目檢討標準表
  • 附表五、建築物主從用途關係表