原建築容積
法規概述
容積率的放寬：「原建築容積」一詞最早或可追溯到民國86年台北市為促進「海砂屋」改建的「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」中的放寬規定。「海砂屋」是合法申請興建的建築物，但由於興建年代的法規與現在的大不相同，原本設計的樓地板面積有可能會大於依現行規定設計的樓地板面積。如果按照現行法規拆除重建的話，樓地板面積可能會大幅縮水，降低住戶對重建的意願，所以規定得以「原容積率或原總樓地板面積」為基準，放寬30%的樓地板面積，以鼓勵拆除重建。
作為容積獎勵的上限：後來的「都更」或「危老」都採用同樣的方式來促進舊有合法建築物參與重建，但是名義上均稱為「容積獎勵」。民國87年公告的「都市更新條例」採用「1.3倍的原建築容積」作為容積獎勵上限，正式使用「原建築容積」一詞，其定義為「更新地區內於實施容積管制前已興建完成之合法建築物申請建築當時，主管建築機關核准之建築容積」1)。前述的情況就俗稱為「原容大於法容」。89年的「九二一震災重建暫行條例」援用都更條例的規定；106年的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」則採用「1.15倍的原建築容積」作為上限。
原建築容積的認定：由於這些合法建築物在其申請興建的年代，其建照圖說並不需要檢討「容積樓地板面積」，或者容積計算的規定與現在有很大的差異。所以在適用各種獎勵規定前，必須先經過建管處「認定原建築容積」，意即將舊有的設計依據現行的法規計算「容積樓地板面積」。
法源依據
都更的法源依據
- 民國87～107年：民國87年制定的「都市更新條例（都更條例）」第44條規定，實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。當時的「獎勵後容積上限」規定在子法「都市更新建築容積獎勵辦法（獎勵辦法）」第4條，「原容大於法容」的基地，得以「基準容積之1.5倍」或「0.3倍之基準容積再加其原建築容積」兩者擇優。
- 民國108年～：民國107年底「都更條例」全文修正，有關「獎勵後容積上限」的規定由子法移到母法的第65條。該條第1項規定都更獎勵後的基地容積上限為「基準容積之1.5倍」；第2項規定得突破前項上限的條件，其中第一款為「實施容積管制前已興建完成或已申請建造執照之合法建築物，其原建築容積高於基準容積」，獎勵後的基地容積上限得為「0.3倍之基準容積再加其原建築容積」或「1.2倍之原建築容積」兩者擇優。第二、三款之上限也以「原建築容積」為基準來計算。
危老的法源依據
- 民國106年～：民國106年制定的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第6條規定，獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或各該建築基地1.15倍之原建築容積。
適用對象
實施容積管制前之合法建築物：
- 民國87～111年：原規定之適用對象只有「實施容積管制前已興建完成之合法建築物」。必須特別注意的是，我國各地區實施容積管制的時點都不同。
- 至於實施容積管制前已申請建照、但尚未取得使照的建築物，並未包含在內。以較早實施容積管制的台北市為例，只有右圖 A 的情況可以適用。較晚實施容積管制的地區，能適用的時間範圍較大，如右圖 A、B、C、D、E 的情況。
- 民國111～113年：我國各地區「實施容積管制的時點」均不同，最早始於民國58～61年間公告的澄清湖特定區、林口新市鎮、台中港特定區等都市計畫。台北市各區自69年起陸續實施，至72.4.25.「台北市土地使用分區管制規則」公告後推展至全市。其他各縣市也是分區陸續實施，直到88.6.18.全國全面實施。不過，由於技術規則設計施工編第161、162條於82.3.1.修正後，地下層樓地板面積才納入容積率計算，在此之前，都市地區已有許多免計容積的地下層空間合法作為商場使用。為了保障地下層所有權人參與都更（及危老重建）之權益及增加參與意願2)，在111年以行政命令放寬對「實施容積管制的時點」的認定。若該建照的法令適用日為都市計畫實施容積管制後至82.3.2.以前，並於82.3.2.以前已興建完成，以82.3.3.認定3)。
＃同樂會觀點雖然擴大了適用範圍，使上圖 B 和 C 都被納入，但如果未能於82.3.1.前完工，即使較早申請建照（如 B' 的情況）仍不能適用，而在實施容積之後的建照 C 卻可以適用，似乎不符合比例原則。
- 台北市的建照 C：雖然內政部放寬了對「實施容積管制的時點」的認定，但是台北市在「實施容積管制後至82.3.2.前」申請之建照，其地面層以上的部分已納入容積管制，故直接以建造當時的「法定容積率」核算原容即可；只有地下層的部分才以現行法規扣除第161條第2項規定不計入樓地板面積部分後之面積，核計其原容，如右下表所示4)。
- 民國113年～：由於實施容積管制前已申請建照、但尚未取得使照的建築物，也普遍有「原容大於法容」的情況，而且這些建築物又是按921大地震以前的耐震標準興建。於是113.11.13.修正「都更條例」第65條，適用對象改為「實施容積管制前已興建完成或已申請建造執照之合法建築物」，將上述建築物也納入。
- 子法「都市更新建築容積獎勵辦法」中的相關條文也在114.1.13.配合修正。
- 但是111年令並未有新的行政命令加以取代，該命令依照舊法條文有「並於82.3.2.以前已興建完成」的條件。若以較早實施容積管制的台北市為例，上圖中的 B' 或 D 是否能適用，存有疑義。至於其他最晚實施容積管制的地區， F 的情況也可以適用。
台北市的原建築容積認定規則
台北市實施容積管制的時間最早，因此擁有最多「原容大於法容」的合法建築物，相關的檢討規則比較完備，但並沒有彙整成單一文件，而是散見於各種函釋。
認定的程序
- 由建築師核算及簽證，再由建管處協助查核確認5)。
應備書圖
- 99年市府函釋書件規定如下6)。必須特別注意的是，該函援引「都更條例第34條（現行第55條）「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及其他權利證明文件」。而「依權利變換計畫」的前提是同意比例需達到法定門檻（一般為80%或75%），與「事業計畫報核」的同意比例相同，因此需完成「事業計畫報核」的實施者才得以免具權利證明文件。因此實務上往往無法提前在事業計畫報核之前申請認定，容積獎勵值會存在些許不確定性。
- 為了促進都更重建，112年市府函釋同意「經市府核定的都市更新會」也可以比照實施者的名義，免具權利證明文件。至於僅報核「事業概要」之實施者（同意比例達到50% )，仍需依「土地法第三十四條之一執行要點」同意之比例，檢具各該合法建築物及土地所有權人之事業概要同意書7)。
| （一） | 申請書。 |
| （二） | 申請人非都市更新實施者，應檢附實施者委託書及切結書。 |
| （三） | 建築師簽證表及會員證影本。 |
| （四） | 申請人委託建築師之委託書。 |
| （五） | 都市更新單元公告函。 |
| （六） | 建築師按現行建築技術規則建築設計施工編第162條規定檢討之簽證圖說。 |
| （七） | 原使用執照存根。 |
| （八） | 原使用執照圖說（竣工圖）。 |
| （九） | 地籍圖謄本。 |
| （十） | 土地登記謄本（第一類謄本、三個月內有效）。 |
| （十一） | 建築物登記謄本（第一類謄本、三個月內有效）。 |
地上及地下容積
- 技術規則第161、162條於民國82年修正後，地下層樓地板面積才納入容積率計算。在此之前，台北市已有許多免計容積的地下層空間合法作為商場等用途使用。
- 地下容積不得移置地上：基於都市發展使用強度總量管制之精神，台北市工務局建管處自89年起對於「地面上／地面下」的原建築容積即要求分別核算，地面下之建築容積僅得復建於地面以下，不得移置地面以上興建8)。新北市及台中市亦採用相同的規定，其他縣市尚無類似個案申請。
- 地下容積得移置地上的放寬條件：為減少地下層開挖，若都更案捐贈公益設施，其地下容積得依地上、地下之估價價差比例換算，移至地上使用9)。
- 地上原容小於法容、地下原容大於法容的情況：營建署認為依「原建築容積」建築之規定應以「整棟建築物」檢討，不能地上部分以「基準容積」計算獎勵上限、地下部分以「原建築容積」計算獎勵上限10)。
直通樓梯與安全梯
- 「非安全梯」對計算原容較有利：依現行技術規則第162條第1項第二款，「安全梯間」屬於得免計入容積的項目。因此，如果原有合法建築物的樓梯屬於「安全梯」，就不能計入「原建築容積」，對應的容積獎勵也會減少。
- 沒有獨立區劃的「太平梯／安全梯」：如上述，過去依法設置的「太平梯／安全梯」可能並不符合現行的「安全梯」構造規定。民國94年「大囍市社區火災」之後，設計施工編第97條才增訂第3項「安全梯至少有一座於各樓層僅設一處出入口且不得直接連接居室」。在此之前，只要各戶的玄關門採用防火門即可，樓梯與梯廳走廊並不需要單獨區劃開來。換言之，「太平梯間／安全梯間」未必有明確的範圍，因此早期曾採取比較寬鬆的認定原則。
然而為了配合104年建立的新原則，如該樓梯屬於依法應設置的「太平梯／安全梯」，即使沒有獨立區劃，也必須依照現行第162條第1項第二款之規定，檢討「原建築容積」。其範圍界定的原則如右圖15)。
梯廳
- 「非梯廳」對計算原容較有利：同樣的，早期法規並沒有所謂的「梯廳」，自85.6.26.起才有「樓梯間、昇降機間之梯廳」得免計容積的規定。如果在計算「原建築容積」時，將原合法建築物之「走廊」認定為「梯廳」，依現行法規得免計容積，意即「原建築容積」和因應而生的容積獎勵都會減少。
- 只有「樓梯間、昇降機間之梯廳」：85年函釋對於得免計容積的「梯廳」範圍採取較寬鬆的認定，包含連接樓梯、昇降機至專有部分或屋外出口之間的「走廊」，只要深度 >2m，都可以視為「梯廳」16)。但是在計算「原建築容積」時，如果將原合法建築物之「>2m的走廊」一律認定為「梯廳」，亦有不合理之處。因為就「使用強度」的角度來看，當時為了提升安全及使用品質而設計超過法規要求之走廊寬度，其實已經受到當時法規的使用強度管制（建蔽率和高度）了17)。為此，民國108年訂定的「臺北市未實施容積管制前建築物認定原建築容積涉及梯廳範圍原則」18)回歸法條本身的用語，僅有「樓電梯間及門廳」的有限範圍才認定為「梯廳」，並不包括所有「>2m的走廊」，如右圖所示。
- 樓、電梯間前方空間扣除走廊寬度後，剩餘空間超過 2m 者，以扣除走廊寬度後之範圍，界定為梯廳。(如附圖一)
- 樓、電梯間前方空間扣除走廊寬度後，剩餘空間不足 2m 者，全部界定為梯廳範圍。(如附圖二）
- 電梯間位於走廊底端，且電梯前方空間無明確界定範圍者以電梯開口牆面外延伸 2m 範圍界定為梯廳。(如附圖三)
防空避難設備
- 如果原有合法建築物設有防空避難室，而依現行法規免設置者，該防空避難室得視為「原建築容積」19)。