關聯條文：設計施工編第227條（本章之適用範圍）

美國是全世界超高層建築物的先驅國家，在19世紀末就已經有屋頂高度超過百米的建築物。紐約著名的克萊斯勒大廈、帝國大廈等都是在1930年代初期就已經完工。相較之下，鄰國日本直到1961年才逐漸解除31m的絕對高度限制，1968年才有首棟突破百米的超高層建築物。雖然高層建築發展晚於美國，但基於我國與日本的法規血緣，以及較相似的地震颱風條件與構造習慣，我國在民國70年代末期修法的過程還是以日本為主要的參考對象。

幕府時期為了維持封建體制的身分制，禁止興建3層以上的建築物，幕末的1867年才解除。明治時期流行紅磚造的洋風建築物，一般辦公建築物仍以3層（約15m）為主，但1890年代已有高達12層（52m）的浅草凌雲閣，當時供民眾眺望並結合商業設施的「望樓」頗為流行。大正時期基於第一次大戰帶來的好景氣和鋼筋混凝土技術的進展，鋼骨造和RC造的「高層建築物（超過3層）」激增。

1920年公告的「市街地建築物法（建築基準法的前身）」依不同的「用途地域（使用分區）」規定建築物的絕對高度上限，住居地域為65尺（約20m）為限，其他地域為100尺（約31m）。100尺的高度是參考自1913年東京市建築条例，當時並調查了歐美十多國、四十多個城市的法規。其中1894年的倫敦法規¹⁾規定的建築物軒高上限為80英呎，再由屋簷線往上加大約兩層的斜屋頂，以100英呎作為絕對高度限制。設定這個高度的理由是當時有高達151呎的住宅阻礙了白金漢宮向國會議事堂眺望的視線，而且超過這個限界的建築物需要增設很多消防設備。至於住宅的65尺高度則是日本的原生規定，是以不需設置電梯的最高界限（平屋頂五層樓）所導出的務實標準，與巴黎和柏林的標準相當。1923年發生的闗東大地震造成46萬戶的住宅倒塌或焚毀，住宅因此朝向高層化（3～5層）及不燃化演進。

二戰後GHQ有計畫地抑制日本的民生經濟以作為發起戰爭的懲罰，直到1950年韓戰爆發後「建築統制」才解除，新公告的「建築基準法」延續了「物法」的31m高度限制。戰後住宅不足和建築不燃化的問題，就以RC造的公營住宅為中心來同時解決。初期因為經濟條件的制約，仍以不需設置電梯的4、5層樓為主，但此時也已經有不少11層的高層住宅大廈。朝鮮特需帶來的好景氣開啟了20年的高度經濟成長和產業昇級，辦公建築需求大增，原本的高度限制在此時對建築供給而言成為妨礙。為了盡可能追求樓地板面積，造成平面效率低下、空地減少、停車場不足及交通混亂問題。同樣31m的高度，戰前建築物的實際容積率最高僅達645%，戰後有許多甚至超過1000%。

原本31m／20m的絕對高度限制的目的是為了「交通」、「保安」、「衛生」。其中「交通」量的控制可以由容積管制來替代；「衛生」（通風採光）可以由容積管制及斜線制限來控制；「保安」在高層建築導入柔性構造技術也可以確保，因此絕對高度限制的合理性就顯得薄弱。在這個背景下，檢討絕對高度的呼聲高漲，同時也檢討導入容積率制。

　 1962年武藤清的「適正設計震度の研究」導入了「柔性構造」，使得超高層建築的實現變得可能。1961年及1963年都市計画法導入了新的「特定街區制度」及「容積地區制度」，地方政府可以指定街區來提高容積率和放寬高度限制。不過，原本的建築基準法構造基準是以31m的高度所設定，一時還未能制定新的基準，因此超過31m的傳統結構系統和超過45m的所有結構系統是由「高層建築物構造審查會」就個案審查構造安全性，再由建設大臣（部長級）依建基法第38條（特殊構造方法或材料）加以認可。由於法規的構造基準一直未修正，1964年日本建築學會制作了「高層建築技術指針」，這是針對超過45m的建築物。1968年日本第一棟超過百米的超高層建築物「霞が関ビル」完工。1970年建築基準法大改正，全面實施容積率制，並取消了用途地域的絕對高度限制。後來1980年建築基準法施行令訂定了新的耐震基準，將前述需由大臣認可的高度界限提高到60m。

在日本的建築行政程序中，若為建築基準法已有明確規定的部份，應由地方政府申請建築「確認」，由建築主事²⁾審查，相當於我國的建造執照申請。超過一定規模的建築確認案必須並送「構造計算適合性判定」，類似於我國的結構外審。若建築物結構或設備涉及新技術、新工法、或新材料者，必須由評定單位評定，再由國土交通大臣「認可」。若建築物的規模涉及獎勵樓地板面積，由特定的審議會審議「許可」，相當於我國的都審或建照預審（開審）。

　 早期日本的市街地以木造建築為主，經常發生「市街地大火（延燒整片街廓的火災）」。隨著舊建築物逐漸被不燃化建築所代換，1960～1970年代發生的火災樣態以「大樓火災」為主，多起發生在雜居大樓（住商混合使用）、飯店、醫院的火災都造成重大傷亡。「大樓火災」的特性不同於「市街地大火」，原本的低層木造建築物燃燒速度非常快，消防隊到現場時已經是火災的最盛期，根本沒有進入屋內滅火的餘地。至於耐火性能較高的大樓發生火災時，主要結構本身不會燃燒，但在區劃範圍內的家具燒起來會使火勢緩慢地成長。當消防隊到現場時尚在火災的成長階段，進入屋內後發生閃燃（flashover）而造成傷亡的事件不少。而且與傳統木造房屋的煙不同，大樓火災的毒煙非常恐怖且難以靠視覺辨認。因此消防法的改正轉向為針對「大樓火災」的特性，包括強化防火管理者制度、強化避難器具及自動火災報知設備、煙感知器等等。並隨著建築物高度的放寬，陸續增訂了高層建築物（31m以上）專用的消防設備、實施防焰規制等等。針對大樓火災煙害特性的「豎穴區劃」和「內裝制限」在1969年納入建築基準法，「排煙設備」、「非常用照明」則在1970年納入。因為現行法規中跟「高層建築」有關的防火、消防、避難規定都是在突破31m高度的時期所制定的，所以「31m」這個適用門檻廣泛存在建築基準法的條文中，與結構設計的「45或60m」門檻並不一致。在全部日本法規中，並沒有一個統一的「高層建築物」定義。

特別值得一提的是，在霞が関ビル設計時，超高層建築物到底需要哪些的防火安全設施都還沒有規定。經由消防機關和專家學者研究，最終提出了「非常用の昇降機（緊急昇降機）」的概念，並在1970年納入建築基準法。這個新概念的由來是基於日本原本將建築物絕對高度限制在31m，因此40或50m級的雲梯車毫無用武之地，結果消防機關整備的雲梯車全部都是30m級。絕對高度廢止後，如果高層建築物設置「非常用昇降機」，原本的30m級雲梯車就還可以繼續活用。同年也對31m以下的建築物增訂了「非常用進入口」的規定（原本只有共同住宅才有替代進口的規定）。跟雲梯車相比，「非常用昇降機」可以讓消防隊一次投入更多的人員和設備到火災樓層，且耗費較少的體力。不過此概念在其他國家並不受到重視，連美國也是到2001年911事件後才將「非常用昇降機」列為強制義務。

之後的大樓火災未必與高層化直接相關，但大多與伴隨著高層化的「複合用途」有關。1972年的千日デパート火災促使建築基準法進一步增加「防煙」的對策，在1973年增訂了「常時閉鎖防火門的原則化」、「煙感知器連動閉鎖型防火門」、「防火閘門遮煙性能」、「擴大兩方向避難的要求範圍」、「避難階段防火門的遮煙性能」等規定。至於既有建築物未符合新法令的情況，建築基準法原擬修法採用「溯及適用」的方式，但因為日本沒有「溯及適用」的法律文化而被國會否決。故1979年訂定「建築物防災對策要綱」要求大規模的特殊建築物及地下街在3～5年內提昇到最低限度的防火安全性能。1980年代發生的多起舊飯店火災已非可歸責於法規上硬體設施的不足，故而加強防火管理體制，創設「防火基準適合表示制度」。

　 建築物高層化也引起了對美觀的爭論，例如在皇居和京都地區，除了依都市計画法指定為「高度地區」加以限制以外，在某些地區也產生了不成文的高度限制。

1955～1970年代因中產階級增加，6層以上的高級住宅大廈大增，引起許多日照權的紛爭。各地方政府訂定開發指導要綱或指定有北側斜線制限的高度地區來因應，但這些行政指導的法律依據存疑，最終促使建基法在1976年增訂了日影規制。透過建築基準法、都市計画法的改正，加上「国土利用計画法」創設了「土地取引規制制度」來抑制地價炒作，日本的建築高層化維持了一段安定成長期。 直到1980年代，中曽根首相指示放寬對都市開發的規制，包括促進土地高度利用、給予再開發事業個別的容積獎勵和稅制措施等等。這些措施加上當時辦公建築的需求擴大、投機的土地交易大增，地價在1988年達到高峰，16層以上的高層建築物遽增，直到1990年泡沫經濟崩壞。大量土地成為不良債權後，土地難以流動和有效利用。為此，1997年起推出各種放寬高層化限制的政策，例如建築基準法導入了共同住宅共用部份不計入容積、創設高層住居誘導地區計畫制度、建築確認型的總合設計制度。2002年制定「都市再生特別措置法」，創設都市再生特區制度，加上民間各種金融支援制度整備，促使都心區的超高層建築物再度激增，居住環境和景觀的惡化又受到重視。現今許多地方的舊城下町、或世界遺產的周邊皆指定為具有絕對高度限制的「高度地區（約束力較強）」，或依2004年制定的「景觀法」指定為「景觀地區（約束力較弱）」，來確保歷史性地標的天際線或展望。

民國60年代台灣的人口由戰後的500萬增加到1500萬，經濟也持續成長，郊區的市街化加速，此為我國引進「容積管制」的契機。70年代因為都市土地價格高漲，促使土地採用高強度的利用方式，朝立體化發展。技術規則自民國73年增訂第9章「容積管制」，各地陸續試行至88年才全面實施。但是73年同時也公告了「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法（已廢止）」，主要目的是鼓勵小型基地合併，獎勵留設開放空間，並且放寬了原本的絕對高度限制。在還沒有容積管制就放寬高度限制的情況下，短短幾年間台中市和高雄市就出現了多棟「超高層大樓」，最高容積率甚至達到2000%（台北市當時已實施容積管制，因此高層建築物比較少）。除了對周邊都市環境品質不良影響的顧慮，當時的法令也欠缺因應高層結構安全的規定，亦無適合的審查制度和人才。因此自民國78年起開始進行對高層建築技術準則的研究³⁾，同時間也有專門針對高層建築防災準則的研究⁴⁾。

相對於日本建築法規透過多次改正來因應建築的高層化，我國的先行研究初期打算制訂一套完整的技術準則供高層建築物適用，因此相當執著於「高層建築物」的定義以作為「適用條件」。然而最終還是捨棄了許多早期構想（例如環評、三階段審查等），仿照「地下建築物專章」的模式，以增訂專章來補充技術規則中尚未明確規定的部份。最終完成立法的條文及審查制度則更加簡化，這可能也考慮了地方政府建管行政和審查人力上的限制，不過有關結構委託外審的機制和獎勵容積的預審（許可）制度還是仿效日本陸續建立了起來。

實際上，在民國63年技術規則全文修正（現行條文之初訂）時，日本因應高層化的法規大致上已經整備完成，因此技術規則早就已經引進了因應高層化的法規基礎。所以與先行研究一開始全面翻修一套完整法規的雄心壯志比較起來，最終立法時「高層建築物專章」補充的規定並不算多，有許多適用於高層建築物的法規概念早有規定且散布在各個章節。還有一些因應高層化的重要法規概念在後續幾年才引進，也是增訂於其他章節中，例如豎道區劃、遮煙性能等。

值得關注的是，在本專章補充的規定中，有若干規定本質上與「建築物高度」並無直接相關，而是與「獎勵容積」所帶來的「高強度使用」有關。在日本法令中的類似規定都是針對「総合設計」或「大規模建築物」，而非「高層建築物」。但是立法時學界高度關注於「高層建築物」議題，期望藉此機會革新法規，於是將這些規定都套用在「高層建築物」專章，因而產生必要性的疑慮。詳本章各條之筆記。

• 「建物高さの歴史的変遷（その１）―日本における建物の高さと高層化について―」，大澤昭彥，土地総合研究，2008
• 「市街地建築物法における絶対高さ制限の成立と変遷に関する考察－用途地域の１００尺（３１ｍ）規制の設定根拠について－」，大澤昭彥，土地総合研究，2008
• 「高さ制限値45ｍ・60ｍの由来」，大澤昭彥，「都市の高さとまちづくり」網站，2012
• 「【防火安全の歴史】建築基準法の大改正から日本のビル火災対策を振り返る！」，「tips 消防法攻略への道」網站，2019