關聯條文：設計施工編第293條 (老人住宅專章之適用範圍)

我國在民國82年進入高齡化社會（65歲以上人口佔7%以上），並預估在107年進入高齡社會（高齡者佔14%以上），114年進入超高齡社會（高齡者佔20%以上）。實際的家戶住居變化為每戶的戶量減少、年輕核及高齡核家庭皆增加、三代同堂減少、獨居老人增加。為此，中央政府在92年將「老人住宅」列為優先推動促進民間參與公共建設¹⁾之項目，計畫採三年三百公頃的總量管制方式，開放一般農地作為興建老人住宅用地，並期創造就業機會，帶動農村經濟復甦。具體的實施策略包括「將老人住宅納為社會福利設施、營利事業登記項目新增『老人住宅業』、對老年住宅投資提供優惠貸款、提高老人住宅容積率、提供投資獎勵（租稅減免），另由地方政府協助民間排除用地取得障礙、排除抗爭、加強老人住宅建設宣導、建立老人住宅供需資訊、營運不佳時或營運期滿後之管理」等。「促進民間參與老人住宅建設推動方案（促參方案）」最後在93年中正式核頒。

在與建築相關的法規方面，內政部迅速地增訂了建築技術規則第16章「老人住宅」及「老人住宅基本設施及設備規劃設計規範」（營建署），還有「老人住宅綜合管理要點（管理要點）」（社會司）²⁾。這三項法規互相關聯，並且回應了民國86年全文修正的「老人福利法」，當時的第15條規定：

省（市）、縣（市）政府應視實際需要，辦理下列事項：
一、政府直接興建之國民住宅，提供符合國民住宅承租條件且與老人同住之三代同堂家庭給予優先承租之權利。
二、專案興建適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租賃。
三、鼓勵民間興建適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租賃。

在「老人住宅綜合管理要點」中，對於各種用語有比技術規則更詳細的定義。「老人住宅」指的是「依老人福利法或依其他相關法令規定興建，且其基本設施及設備規劃設計，符合建築主管機關老人住宅相關法令規定，供生活能自理之老人居住使用之建築物³⁾」。在該要點實施前已營運的老人住宅若未符合「老人住宅專章」規定者，地方政府得輔導其改善。由「政府專案興建」或「鼓勵民間興建」之老人住宅，只能租賃，不得出售。「民間以自有或租用土地興建的老人住宅、未享有政府提供優惠者」，才可以依市場機制租售。如果「鼓勵民間興建」之老人住宅的所有權人將取得的優惠獎勵結算金額繳回、並將全部老人妥善安置後，仍可以回歸市場機制租售⁴⁾，作為退場機制。

所謂的「綜合服務管理」指的是依「老人福利法施行細則」第10條第2項規定的事項（現已刪去），在「管理要點」中並補充了「視老人實際需要，自行或結合相關服務業或資源提供下列服務：環境清潔之維護；房舍及其設備之維護、維修；門禁安全與緊急呼叫之受信及聯繫；居家照顧或社區照顧服務；餐食服務；交通服務；文康休閒服務；醫療保健服務；必要之適當轉介服務；其他必要之住宅管理及生活家事服務」。

依據「促參方案」的優惠措施興建的老人住宅中，以座落於龜山的超大型老人住宅社區「長庚養生文化村」為指標案例。第一期706戶於民國93年底完工，但完工後兩年內進駐率不到25%。當時全台老人公寓的進駐率不到5成，但老人養護機構的進駐率則超過7成，這使得各界開始檢討原本對於老人住宅市場需求的想像和評估是否過於樂觀。或許付得起租金的老人本來就擁有自宅，而沒有自宅的老人則根本付不起租金。這個跨多個中央部會聯合推動的重要政策在97年急轉彎，停止「促參方案」的「試辦」⁵⁾，改為推廣「在宅老化」。

同一時期「住宅法草案」正在蘊釀當中，「老人住宅」的概念整併入整體住宅政策的「社會住宅」中，使得「老人福利法」在民國96年再度全文修正時，將第15條（移至第33條）中有關鼓勵民間興建老人住宅的部份全部刪除，有關國民住宅（因為已不再興建）及政府專案興建的部份也改為政策性宣示。此後「老人住宅」不再屬於社會福利設施⁶⁾。而且「老人住宅」政策也轉向「小規模」、「融入社區」、「多機能」的方向。在法律修正理由⁷⁾中有如下說明：

「目前日本老人住宅之發展趨勢是將住宅發揮多種用途，即同一棟住宅內，高樓層供健康老人使用、中樓層供需看護老人使用，低樓層供一般家庭使用，一樓則為共用空間，可為托兒所、診所或餐廳等用途，日本所秉持之原則係強調內部無障礙設施、外部連絡交通便利、與社區融合及服務可近性等，也就是要求社區化、在地老化之目標，基本上可說是已去機構色彩，老人住宅也是介護保險之特約單位。爰參採日本規劃老人住宅之原則方向，爰於第二項規定，規劃辦理前項住宅設施應以小規模、融入社區及多機能之原則規劃辦理，並與住宅法及促進民間參與公共建設法等相關法令接軌，俾符合老人安居需求及善用民間資料、鼓勵民間參與興設適合老人安居之住宅。」

值得一提的是，在「老人福利法」第34條（原第9條）規定的「老人福利機構」中的「安養機構」，其實與「老人住宅」的性質和入住對象幾乎完全相同。只不過傳統上「安養機構」是以收容低收入的單身老人為主，其社會福利的功能無法被老人住宅所取代，所以「老人福利法」保留了「安養機構」的項目。「老人福利機構」之申請立案時應符合「老人福利機構設立標準」之規定，目的事業主管機關為衛生福利部（社會及家庭署），並不適用建築技術規則的「老人住宅專章」⁸⁾。政策上一廂情願地構建的「老人住宅」意象其實就像是「商品化」的安養機構，將安養服務明碼標價地放在住宅市場。但在市場條件不具足、和「去機構化」的趨勢下，曇花一現的「專供老人租賃的住宅」恐怕不會再成為住宅政策的一環，取而代之的是無障礙化的「社會住宅」。未來也有可能如果日本模式，「老人福利機構」與「社會住宅」或一般住宅社區簽約提供照護服務，實現「在宅安老」。

綜結以上可知，「老人住宅專章」並不是為所有供老人居住的住宅所訂定的最低標準或獎勵制度，而是針對依老人福利法或依其他相關法令所設置、且專供老人租賃用的住宅。「依前列法規設置」、「專供老人居住」、「租賃」三者缺一即不適用本章的規定。這裡所稱的「其他相關法令」在立法時主要指的是「促參法」，當時配合政策，將「老人住宅」列入「促參法所稱之公共建設類別一覽表（公共建設類別一覽表）」。後來「促參方案」廢止，民國100年完成立法的「住宅法」只有「社會住宅」的規定、而無「老人住宅」一詞，「公共建設類別一覽表」遂將「老人住宅」改為「社會住宅」。至於「老人福利法」也已刪去「興建老人住宅」的規定，改為「住宅主管機關應推動社會住宅，排除老人租屋障礙」。至此已無任何對象應適用本章規定。

• 「老人住宅專章」，陳政雄，網路簡報資料
• 《養老是好意？－從長康養生文化村看台灣的老人住宅政策》，吳春靖，台大城鄉所碩論，民94
• 「建構多元老人住宅政策之研析」，吳淑青，立法院法制局議題研析，民110