228｜容積空地比

1994-10-28訂	1994-10-28施行
★　標準並不算高，一般不會造成規劃上的限制。但對於高容積率且高獎勵面積／移入容積的商業區可能會對建築面積造成限制，有一定的重要性。

1	高層建築物之總樓地板面積與留設空地之比，不得大於左列各值：
	一、	商業區：30。
	二、	住宅區及其他使用分區：15。

法規概述

法規來源及沿革

民國83年初訂，日本法規中雖有類似空地率的規定，但適用條件和規範方式皆不同。本條應屬我國的原生規定。

法規意義

此處的「總樓地板面積」指的是第161條所稱之「容積總樓地板面積」（（(84)台內營字第8472341號））。

避難空地的比例指標：「空地比」在先行研究（（《高層建築技術準則與管理制度之研究》，陳勇男主持，中華民國建築學會，內政部建築研究所籌備處委託，民80））中稱之為「容積空地比」，用來表示「建築活動空間與空地之關係，亦為避難空地之充足與否之顯現」。在尚未實施容積管制卻先放寬高度限制的期間（詳第227條筆記），台中出現了容積率高達2100%的案例，使得這個問題受到關注。研究顯示日本的容積空地比皆在5～20之間，而當時的高樓案例多在50～60之間，甚至有高達90以上的情況，顯示我國建築基地的使用強度過高。因此對高層建築物額外制定空地比的標準。
　
- 空地比是依「每平方公尺容納4人」為基準推算，商業區的居室使用強度設為7.5㎡/人，住宅區為3.75㎡/人。
  　
- ＃同樂會觀點　所謂的「避難」是指因故無法逃離而「暫時滯留」在一個相對安全的處所。當高層建築物發生災害時，最佳的行動方針應該是逃離而非滯留在基地內。先行研究所稱「避難空地」應該是比較籠統的用語，意指能使逃生行動順暢的空地，通常也有利於救災活動的布署。各國法規對於「避難空地」的觀點不同，紐約和香港就是現成的反例。有愈多的空地當然愈有利於逃生及救災活動，但是逃生主要還是依賴公共道路盡快撤離建築基地，「接道條件」比「空地」更為關鍵。而且就算留設了「空地」也未必對避難而言是「有效」的，例如汽車坡道、私人庭園、基地側後方的狹窄空地均不可謂有效。本條的目的性和規範方式尚有精進的空間。
  　
- ＃同樂會觀點　其實「避難空地」的需求未必與「高層建築物」直接相關，而是與「獎勵容積」或「移入容積」的量相關。因為在都市計畫的層級通常已經對使用強度、道路寬度、區域防災計畫有最低限度的考量，理論上只需要針對額外增加的使用強度賦與檢討空地比例的義務即可。本章有若干規定在本質上都是針對「額外增加的容積」，而非針對「高層建築物」的特性。
  　
- ＃日本法令　日本各地方的「総合設計許可要綱」皆有提高「空地率」的規定。「総合設計許可要綱」是作為放寬容積率及形狀限制的許可標準，不適用於按一般法規設計的情況、也不必然是針對高層建築物。提高「空地率」的目的也不是為了避難考量。「空地率」下限的規定方式是以「法定建蔽率」為基準，要求多留設基地面積15～20%的空地。至於「避難空地」一詞通常指的是發生大規模災害（地震、火災、水害）時，供短期或長期滯在的空地，以大規模建築群（超過100000㎡的街區層級）為設置對象。個別敷地並沒有類似的要求。

適用對象

依第227條適用本章的高層建築物。

條文探討

商業區：30／住宅區及其他使用分區：15

若以法定建蔽率來反推，住宅區的法定建蔽率都在60%以下，意即實設空地率至少有40%，在達到最大建築面積的情況可以支撐40% x 15 = 600%的實設容積率。這個數字已經大於大部份高密度住宅區基準容積率的1.5倍以上，所以住宅區只有在很極端的開發條件才可能對建築面積造成限制。而商業區的法定建蔽率都在80%以下，意即實設空地率至少有20%，在達到最大建築面積的情況可以支撐20% x 30 = 600%的實設容積率。在某些基準容積率極高的高密度商業區、或有高額獎勵面積或容積移轉的情況，就會對建築面積造成限制，請特別留意。

執行疑義

市場用地：都市計畫中的公共設施用地用語通常沒有「分區」字樣，對應到建築法令時常產生疑義。營建署認為「市場用地」應比照「其他使用分區」之規定¹⁾。

一宗基地跨越不同使用分區：
- 若無獎勵容積或移入容積，可依各使用分區的基準容積來計算各分區應留設的最小空地面積，再予以加總。至於空地配置的位置比照第165條之精神毋需加以限制。
- 若有獎勵容積或移入容積時會稍微複雜，應視增加容積所依據之法令及與使用分區之關聯性，來判斷該部份容積應歸屬哪個分區的標準來計算。若無法歸類，則按各該使用分區的基準容積比例拆分。

同一基地內有多幢高低不同之建築物：按理應可單就高層建築物的部份計算最小空地面積。但是非高層建築物的部份並沒有要求個別建築物的最小空地，而是依整宗基地來檢討，所以照此方式實際上並無法確保達到立法之目的。存有疑義。

國外相關法規

東京都総合設計許可要綱＞第2章　計画要件＞第1　計画的基本要件＞1　共通事項＞(2)空地率的最低限度（另詳同編第287條之筆記）

[高層建築物, 容積總樓地板面積, 空地, 容積空地比]

¹⁾

(85)營署建字第25829號

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