第2章_設計通則:29_一宗基地跨越二個以上使用分區
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設計施工編第2章 設計通則｜第4節 建蔽率｜第29條
一宗基地跨越二個以上使用分區
| 1974-02-15初訂 | 1974-02-15施行 | |
| ★ 一宗建築基地跨越二個使用分區在實務上很常見。但由於空地配置位置並不受限制，且技術規則中取消了依使用分區的高度限制，所以本條通常不會造成配置上的限制，但在訂有依使用分區的高度限制的都市計畫仍會造成配置上的限制。有一定的重要性。 | ||
| 1 | 建築基地跨越二個以上使用分區時，應保留空地面積，建築物高度，應依照各分區使用之規定分別計算，但空地之配置不予限制。 |
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法規概述
法規來源及沿革
- 民國63年初訂，參考自日本法令。
法規意義
- 一宗基地跨越二個以上使用分區時，依使用分區別的各種差異規定按以下規則：
- 應保留空地面積：與「應保留（最小）空地面積」相對的就是「最大建築面積」，實務上經常直接換算整宗基地的「法定建蔽率」。「基地的法定建蔽率」以「基地在各分區之面積佔比」乘以「各分區的法定建蔽率」之合計。
- 建築物高度：依各分區之規定。在實施容積管制之前，將建築量體配置於高度限制較高的分區可以得到較大的量體。實施容積管制以後已無依使用分區的高度限制，但各地方的都市計畫可能仍訂有依使用分區的高度限制，務請留意。
- 空地之配置：空地配置的位置不加以限制，意即空地（或建築物）可以任意集中或分佈在任一分區，不必按比例分散配置。有助於建築物的合理配置和規劃彈性。
- 使用用途之配置：雖然建築量體可以任意配置，但是配置在各分區內的建築物或部分必須符合該分區的土地使用規定。這一點在法條中沒有述明，而是存在於解釋函 ，請特別留意。
- 「容積樓地板面積」的配置位置依同編第165條之規定也不予限制。但該條訂有額外的條件，都市計畫法第32條「其他使用區」及「特定專用區」之空地及容積樓地板面積仍受各使用分區之限制。詳後文說明。
執行疑義
- 本條大部分的疑義都發生在「不同性質的土地」可否合併為一宗基地並按本條之整體規劃原則，例如以下：
- 跨越都市土地與非都市土地：若使用用途不違背使用分區之規定，可以合併建築使用 。
- 跨越開發許可案之建築用地與其他使用分區：若地方政府認為不影響開發計畫、且公共設施足資配合，基於促進土地合理使用，可以允許合併建築 。但是開發許可案通常也涉及環評，兩者對於公共設施與使用強度都有僵硬的限制，實務上可能難以合併。
- 跨越使用性質不同的使用分區：
- 例如乙種建築用地係供鄉村住宅使用，丁種建築用地是供工業設施使用，使用性質差異較大，不宜合併為一宗基地申請 。
＃同樂會觀點事實上，乙種建築用地也可以設置小型無公害的工業設施，而丁種建築用地也可以有條件地作工業住宅社區使用，若兩分區皆作為相同使用的情況，並無太大衝突，該函釋似有可商確的空間。
- 例如跨越商業區及住宅區的基地擬興建旅館的情況，其建築物及空地之配置可以適用本條及第165條做整體規劃，但是「使用用途」還是不能違背都市計畫法令的使用分區管制規定 。意即可以把商業區的容積蓋在住宅區範圍，但是在住宅區範圍的建築物用途必須符合住宅區的土地使用管制。
- 跨越農牧用地與甲種建築用地的農舍：
- 依「實施區域計畫地區建築管理辦法」規定，自用農舍的建築面積不得超過耕地面積的10%，與基地面積無關。故不因建築基地跨越二個以上使用地而得分別計算建蔽率 。
- 農牧用地不是一般建築用地，一般而言不能與其他使用地合併為一宗建築基地。
- 跨越公共設施用地與其他使用分區：例如市場用地、機關用地皆為公共設施用地，亦非屬第165條第2項所稱的「其他使用分區」，故可以適用本條及第165條，與其他使用分區合併整體規劃 。
- 跨越二種以上公共設施用地：例如機關用地、變電所用地、停車場用地做多目標使用的情況，因為建築法令沒有規定這種情況，所以營建署的解釋函偏向保守，建請地方政府應先變更都市計畫之用地類別 ，後又推給地方政府自行認定 。
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