164-1｜住宅之樓板挑空／樓層高度

1984-09-22初訂	2011-06-30修正	2011-06-30施行
★★★　對住宅用途的樓層高度有很大的限制，非常重要。

1	住宅、集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計者，挑空部分之位置、面積及高度應符合下列規定：
	一、	挑空部分每住宅單位限設一處，應設於客廳或客餐廳之上方，並限於建築物面向道路、公園、綠地等深度達6公尺以上之法定空地或其他永久性空地之方向設置。
	二、	挑空部分每處面積不得小於15平方公尺，各處面積合計不得超過該基地內建築物允建總容積樓地板面積1/10。
	三、	挑空樓層高度不得超過6公尺，其旁側之未挑空部分上、下樓層高度合計不得超過6公尺。
2	挑空部分計入容積率之建築物，其挑空部分之位置、面積及高度得不予限制。
3	第一項用途建築物設置夾層者，僅得於地面層或最上層擇一處設置；設置夾層之樓層高度不得超過6公尺，其未設夾層部分之空間應依第一項第一款及第二款規定辦理。
4	第一項用途建築物未設計挑空者，地面一層樓層高度不得超過4.2公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6公尺。但同一戶空間變化需求而採不同樓板高度之構造設計時，其樓層高度最高不得超過4.2公尺。
5	第一項挑空部分或第三項未設夾層部分之空間，其設置位置、每處最小面積、各處合計面積與第一項、第三項及前項規定之樓層高度限制，經建造執照預審小組審查同意者，得依其審定結果辦理。

法規概述

法規來源及沿革

民國83年初訂，本條於民國83年增訂，是我國的原生規定，參考自「台北市建築物內樓板挑空設計之審查原則」。日本並沒有相似的法規。

民國108年修正，原條文將「夾層」及「一般挑高」的規定置於第1項「樓板挑空」之下，但這兩類嚴格來說並不算是「樓板挑空」，夾雜在一起易生誤解。因此調整條文結構，將原第1項第4、5款移至第4、3項。另外放寬設置夾層的樓層高度並明訂上限。

法規意義

目的：為避免住宅利用較高的樓層高度、或樓板挑空的部份以違規方式增設樓板，而對住宅用途的樓層高度及樓板挑空加以限制，以落實容積管制的精神。

挑空與挑高、夾層與類似挑空、樓中樓與夾層屋：這幾個名詞在口語中的意思相近，但在法規中的意義不同，很容易混淆，說明如下：
- 挑空：或稱為「樓板挑空」，法規中專指「計入樓層數的樓板之開口」。昇降機道、樓梯間、管道間雖然型態上也是樓板的開口，但不包含在本條所稱的「挑空」。
- 挑高：這是口語用詞，法規中並未使用這個名詞。狹義是指稱「比較高的樓層高度」，廣義則包含「樓板挑空」在內。一般廣告用語所謂的「客廳挑高」並不必然是指「樓板挑空」，有可能是指比其他案子相對高一點的客廳。
- 夾層：法規中指的是夾在樓層之間的樓板，並不計入樓層數，而是附屬於其中一個主樓層。詳第1條第18款之解讀。
- 類似挑空：由於夾層並不計入樓層數，所以夾層旁的「挑高空間」不稱作「挑空」，而稱為「類似挑空」。法條中並沒有使用這個名詞，但見於相關函釋中。
- 樓中樓：這是口語用詞，法規中並未使用這個名詞。狹義的意義是指有「樓板挑空」設計的單元，即樓（一戶）中有「多個樓層」之意。但廣義也包含「夾層屋」的情況在內。
- 夾層屋：這是口語用詞，狹義是專指「違建夾層」的情況，但廣義也包含合法的「夾層」在內。

適用對象

僅適用於住宅用途的建築物。

至於非住宅用途（例如店鋪、辦公室）的挑空及樓層高度，技術規則並沒有加以限制¹⁾。即使與住宅混合使用的情況，非住宅用途的部份仍不受限²⁾。不過部份地方政府對非住宅用途另訂有規定，例如台北市和新北市³⁾，請特別留意。＃各地方執行標準不同

條文探討

1 住宅、集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計者，挑空部分之位置、面積及高度應符合下列規定：

第一項指的是「樓板挑空」區域得免計入容積的條件，並非限制所有的「挑空」都必須符合該項規定。

1 一、挑空部分每住宅單位限設一處，應設於客廳或客餐廳之上方，並限於建築物面向道路、公園、綠地等深度達6m以上之法定空地或其他永久性空地之方向設置。

這是對免計容積的「挑空」的位置限制，僅限設於官方認為「最合理的位置」。通常客餐廳才有挑高需求，且違規夾層通常為臥室使用，所以限於客廳或客餐廳；而且通常面對有景觀的方向比較有挑高的價值，故限於面向深度6m以上的永久性空地方向。這兩個限制必須同時符合，而且朝向內部庭園的情況便不符合規定，不可謂不嚴格。

1 二、挑空部分每處面積不得小於15㎡，各處面積合計不得超過該基地內建築物允建總容積樓地板面積1/10。

這是對免計容積的「挑空」的面積限制。過小的挑空很容易二工補板，所以限制個別挑空區的面積下限。「各處面積合計」指的是「全棟各住宅單元的免計容積挑空面積合計」，當挑空部份合計佔建築物總容積之比例高於「合理程度」時，違規補板的「嫌疑」愈大，故限制挑空區合計的比例上限。

建築物為混合使用時，挑空面積合計上限為為「供住宅用途部份的總容積樓地板面積之1/10」⁴⁾。

1 三、挑空樓層高度不得超過6m，其旁側之未挑空部分上、下樓層高度合計不得超過6m。

這是對免計容積的「挑空」的高度限制。「挑空樓層高度」指的是「挑空區域」的樓層高度，而非指該戶或該樓層的平均樓層高度。「樓層高度」的定義依第1條第13款規定，指的是由地板面至直上層地板面的高度。「地板面」通常是指結構面的高程。

本款對該戶未挑空部份也設有限制，但上下樓層合計僅6m，平均一個樓層的樑下高度僅約210～230cm，已無法滿足現代人對住宅空間品質的期望，導致「免計容積的挑空」近年已很少被利用。

2 挑空部分計入容積率之建築物，其挑空部分之位置、面積及高度得不予限制。

只要將「樓板挑空」部分計入樓地板面積檢討容積率，就可以不受第一項之限制。意味第一項的內容是「住宅用途的挑空部份得免計容計的條件」。

其中「挑空部分計入容積率」依營建署函釋係指「建築物之所有挑空部分均計入容積率者」，才能不受限制⁵⁾，請特別留意。
- ＃同樂會觀點　此函釋可能是因應某種不明的特殊樣態，但有過度限制之虞。

3 第一項用途建築物設置夾層者，僅得於地面層或最上層擇一處設置；設置夾層之樓層高度不得超過6m，其未設夾層部分之空間應依第一項第一款及第二款規定辦理。

限制夾層位置的理由不明，尚待考証。

本項原本置於第一項之下，使得「夾層」以及夾層以外的「類似挑空」區域的樓層高度被認為可比照第一項的規定。但這個行之有年的「慣例」其實是個「誤解」，法規本身並沒有放寬設置夾層時的主樓層高度，也沒有規定夾層高度。又依本條規定，夾層僅能設於地面一層樓或最上層，且樓層高度分別不得超過4.2及3.6m，則上下夾層區域的天花板高度難以符合第32條之規定。又由於夾層亦須計入容積，屬性上並不是「非居室」，過嚴的高度限制亦不符合積管制的精神。這個問題直到民國104年才函釋「類似挑空」得依照（準用）「挑空」的高度規定⁶⁾，109年納入法條文字。

「設置夾層之樓層高度」指的是「主樓層」的「樓層高度」。因為夾層並非一個「樓層」，所以不宜比照第一項第三款稱為「上、下樓層高度合計」。

「其未設夾層部分之空間應依第一項第一款及第二款規定」：原本本項設於第一項之下，故「慣例」上皆依第一項的三款限制，修正後仍比照原來的規定。夾層本身的面積必須小於主樓層的1/3或100㎡，加上本條的「挑空」面積下限15㎡、限於客廳或客餐廳位置，眾多的限制導致「住宅的夾層」在設計上困難重重。

4 第一項用途建築物未設計挑空者，地面一層樓層高度不得超過4.2m，其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6m。但同一戶空間變化需求而採不同樓板高度之構造設計時，其樓層高度最高不得超過4.2m。

3.6m及4.2m的依據尚待考証，以下目的為推論。3.6m即便勉強設置夾層，上下層的空間淨高也很難合理使用，能有效防止違規夾層。至於地面一層因有設置門廳出入口及樓上層管線轉折的需求，故酌予放寬。

「同一戶採不同樓板高度之構造設計」原稱為「複層式構造」，修正條文已不再採用這個名詞。技術規則並未禁止同一戶採不同的樓板高度設計，依第1條第13款規定「樓層高度」是「以室內樓地板面積除樓層容積之商」，意即以「平均高度」計算。但如果對較高的部份不加以限制的話，又會有違規夾層之虞，因此規定最高處不得超過4.2m。本條的第一、第二個「樓層高度」指的是「平均高度」，最後一個「樓層高度」指的是「單一位置的高度」。

「地面一層樓層高度不得超過4.2m，其餘各樓層之樓層高度均不得超過3.6m」雖然看似以「整層樓」來檢討，但營建署函釋應以「各戶」來檢討平均樓高⁷⁾，請特別留意。

5 第一項挑空部分或第三項未設夾層部分之空間，其設置位置、每處最小面積、各處合計面積與第一項、第三項及前項規定之樓層高度限制，經建造執照預審小組審查同意者，得依其審定結果辦理。

修正理由⁸⁾其一是某些新法令及政策會導致可用的空間高度降低，或者因樓高限制而無法實現。例如：
- 綠建築：某些綠建築的手段需要較高空間高度才能發生作用，例如浮力通風，但受到樓高限制而成為空想。
- 智慧建築：增加的天花管線或架高地板配線會影響空間高度。此外，為了避免為了爭取獎勵而犧牲空間品質，智慧建築的審查規範中訂有居室淨高的標準。在樑深較大的情況，兩者很容易互相矛盾。
- 空調節能：例如對空調節能有顯助效益的「全熱交換器」必須設置室內風管，會影響空間高度或增加穿樑。
- 樓板防音設計：民國105年增訂的防音樓板規定會造成地板面的裝修厚度增加。
- 減少穿樑增加抗震：在有限的樓高下，為了增加天花板高度，經常採用管線穿樑的方式，但與耐震性互相矛盾。
- 斜屋頂政策：部份地區為了維持都市整體風貌，在土地使用管制規則裡規定設置斜屋頂。雖然建築法令規定最上層的樓層高度只計至天花板高度，但是天花板極易拆除以違規利用斜屋頂內的空間（即「閣樓」），因此有部份建管承辦會要求設置「雙層板」。使得斜屋頂成為徒具外型的詭異存在。

其二考量設計彈性的需求。例如客餐廳及臥室位於同一空間，還有挑高的居室、電梯等候空間、採光井等，在原本的規定下無法實現。

＃同樂會觀點　不過法條並沒有訂定明確的放寬標準，而各地的建照預審又常附加額外的限制，實際上能否解開過嚴的限制仍有待觀察。

執行疑義

農舍的挑空：依「農業用地興建農舍辦法」及「實施區域計畫地區建築管理辦法」，「個別農舍」是以「總樓地板面積」而非以「容積率」來管制規模。但其樓板挑空及樓層高度仍應適用本條的規定⁹⁾。

超過規定高度的樓層：若有實際機能上的需求，能否以「重覆計算容積」的方式突破住宅的樓高限制？營建署認為這種「挑高空間」並不屬於本條所稱的「挑空」，因此不能適用第二項計入容積即可放寬高度的規定，而且可能還有「建築物層數」的計算疑義¹⁰⁾。故本條第四項的樓高限制可說是相當剛硬的規定，要突破就只能計入樓層數、再將樓板挑空並計入容積。